Steuervorteil für Vermieter
Renovierung steuerlich absetzen: bis zu 42 % vom Finanzamt zurück
Bei 30.000 € Renovierung erstattet das Finanzamt im selben Jahr bis zu 12.600 € — als Werbungskosten nach § 9 EStG. Plus Mieterhöhung nach § 559 BGB. Rechnen Sie Ihre konkrete Steuerersparnis und den Break-Even in 30 Sekunden.
- →Bis zu 42 % Sofortabzug als Werbungskosten (§ 9 EStG) — Erstattung im Jahr der Zahlung
- →+ 8 % p. a. Mieterhöhung nach § 559 BGB der umlagefähigen Modernisierungskosten
- →Break-Even meist in 5–10 Jahren — danach reiner Cashflow plus Wertsteigerung
Wie viel zahlt das Finanzamt zurück?
Konkrete Steuerersparnis (§ 9 EStG) plus Mieterhöhung nach § 559 BGB plus Break-Even — in 30 Sekunden.
≙ 3.571 €/m²
≙ 10,00 €/m²
Mietplus
+140 €
pro Monat
Vorteil im 1. Jahr
+14.280 €
Steuererstattung + Mietplus
Break-Even
10,4 J.
Rendite Mod.
9,66 %
Steuerersparnis
12.600 € einmalig
Bruttomietrendite
Vereinfachte Beispielrechnung (Steuersatz 42 %, Sofortabzug gem. § 9 EStG, § 559 BGB, 70 % Modernisierungsanteil, Kappungsgrenze 3 €/m² gem. § 559 Abs. 3a BGB).
Rendite Mod. = jährlicher Mietplus / (Modernisierungskosten − Steuererstattung). Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis (vor und nach Modernisierung, gleicher Nenner). Keine Steuer- oder Rechtsberatung — individuelle Einordnung durch Steuerberater prüfen.
Wie viel zahlt das Finanzamt bei Renovierung zurück?
Renovierungskosten an einer vermieteten Wohnung sind als Werbungskosten in voller Höhe absetzbar (§ 9 EStG i. V. m. § 21 EStG) — solange sie als Erhaltungsaufwand einzustufen sind und die 15-%-Grenze in den ersten drei Jahren nach Kauf nicht überschritten wird (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Konkret: Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % erstattet das Finanzamt bis zu 42 % der Renovierungskosten direkt im Jahr der Zahlung. Das ist der gleiche steuerliche Mechanismus, der auch klassische Steuersparmodelle (Rürup, Riester, AfA-Modelle) attraktiv macht — nur ohne Versicherungsmantel und mit direktem Sachwert.
| Renovierungskosten | Steuererstattung (42 % GSt) | Netto-Aufwand |
|---|---|---|
| 15.000 € | −6.300 € | 8.700 € |
| 30.000 € | −12.600 € | 17.400 € |
| 50.000 € | −21.000 € | 29.000 € |
| 80.000 € | −33.600 € | 46.400 € |
Vereinfachtes Beispiel mit Spitzensteuersatz 42 %. Tatsächliche Erstattung hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz und der Klassifizierung als Erhaltungsaufwand ab. Keine Steuerberatung — Orientierungswert.
So funktioniert die § 559 BGB Berechnung
Nach § 559 BGB können Vermieter die Jahresmiete um bis zu 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen. Wichtig: Nicht die Gesamtkosten, sondern nur der auf die einzelne Mietwohnung entfallende Anteil ist maßgeblich.
| Modernisierungskosten | Mieterhöhung / Monat | Mieterhöhung / Jahr |
|---|---|---|
| 15.000 € | +70 € | +840 € |
| 25.000 € | +117 € | +1.400 € |
| 40.000 € | +187 € | +2.240 € |
| 60.000 € | +280 € | +3.360 € |
| 80.000 € | +373 € | +4.480 € |
Formel: Modernisierungskosten × 70 % (geschätzter Modernisierungsanteil, § 559 Abs. 2 BGB) × 8 % ÷ 12 = Mieterhöhung pro Monat. Kappungsgrenze: max. 3 €/m² in 6 Jahren (§ 559 Abs. 3a BGB). Mietpreisbremse gilt nicht für Mieterhöhungen nach § 559 BGB.
AfA-Abschreibung bei Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen können steuerlich unterschiedlich behandelt werden: als Erhaltungsaufwand (sofortiger Abzug) oder als Herstellungskosten (AfA über die Restnutzungsdauer). Die 15-%-Grenze entscheidet: Übersteigen die Baumaßnahmen in den ersten drei Jahren nach Kauf 15 % des Gebäudekaufpreises, müssen sie als Herstellungskosten aktiviert werden.
| AfA-Satz | Anwendungsfall | Steuerersparnis / Jahr (42 % GSt) |
|---|---|---|
| 2,0 % | Baujahr ab 1925, Regelfall | 840 € / 100.000 € |
| 2,5 % | Fertigstellung vor 1925 (Altbau) | 1.050 € / 100.000 € |
| 3,0 % | Neubau ab 2023 | 1.260 € / 100.000 € |
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