Kostenloser Online-Rechner
Modernisierungskosten Rechner für Vermieter
Geben Sie Ihre geplanten Modernisierungskosten ein und erhalten Sie sofort eine Übersicht: zulässige Mieterhöhung nach § 559 BGB, jährliche AfA-Steuerersparnis und Break-Even. Für Wohnungen in Stuttgart, Heidelberg, Frankfurt und dem gesamten Korridor Südwestdeutschland.
- →§ 559 BGB Mieterhöhung: bis zu 8 % der umlagefähigen Modernisierungskosten (abzgl. Instandhaltungsanteil) pro Jahr
- →AfA-Abschreibung: 2 % p.a. (Baujahr 1925–2022) bzw. 3 % (Neubau ab 2023); sofortiger Abzug als Erhaltungsaufwand möglich (15 %-Grenze beachten)
- →Break-Even: wann hat sich die Investition durch Mieterhöhung amortisiert?
Modernisierungsrendite berechnen
Was bringt Ihnen die Modernisierung? Berechnen Sie in Sekunden Mietplus, Steuerersparnis und Break-Even.
≙ 3.571 €/m²
≙ 10,00 €/m²
Mietplus
+140 €
pro Monat
Vorteil im 1. Jahr
+14.280 €
Steuererstattung + Mietplus
Break-Even
10,4 J.
Rendite Mod.
9,66 %
Steuerersparnis
12.600 € einmalig
Bruttomietrendite
Vereinfachte Beispielrechnung (Steuersatz 42 %, Sofortabzug gem. § 9 EStG, § 559 BGB, 70 % Modernisierungsanteil, Kappungsgrenze 3 €/m² gem. § 559 Abs. 3a BGB).
Rendite Mod. = jährlicher Mietplus / (Modernisierungskosten − Steuererstattung). Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis (vor und nach Modernisierung, gleicher Nenner). Keine Steuer- oder Rechtsberatung — individuelle Einordnung durch Steuerberater prüfen.
So funktioniert die § 559 BGB Berechnung
Nach § 559 BGB können Vermieter die Jahresmiete um bis zu 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen. Wichtig: Nicht die Gesamtkosten, sondern nur der auf die einzelne Mietwohnung entfallende Anteil ist maßgeblich.
| Modernisierungskosten | Mieterhöhung / Monat | Mieterhöhung / Jahr |
|---|---|---|
| 15.000 € | +70 € | +840 € |
| 25.000 € | +117 € | +1.400 € |
| 40.000 € | +187 € | +2.240 € |
| 60.000 € | +280 € | +3.360 € |
| 80.000 € | +373 € | +4.480 € |
Formel: Modernisierungskosten × 70 % (geschätzter Modernisierungsanteil, § 559 Abs. 2 BGB) × 8 % ÷ 12 = Mieterhöhung pro Monat. Kappungsgrenze: max. 3 €/m² in 6 Jahren (§ 559 Abs. 3a BGB). Mietpreisbremse gilt nicht für Mieterhöhungen nach § 559 BGB.
AfA-Abschreibung bei Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen können steuerlich unterschiedlich behandelt werden: als Erhaltungsaufwand (sofortiger Abzug) oder als Herstellungskosten (AfA über die Restnutzungsdauer). Die 15-%-Grenze entscheidet: Übersteigen die Baumaßnahmen in den ersten drei Jahren nach Kauf 15 % des Gebäudekaufpreises, müssen sie als Herstellungskosten aktiviert werden.
| AfA-Satz | Anwendungsfall | Steuerersparnis / Jahr (42 % GSt) |
|---|---|---|
| 2,0 % | Baujahr ab 1925, Regelfall | 840 € / 100.000 € |
| 2,5 % | Fertigstellung vor 1925 (Altbau) | 1.050 € / 100.000 € |
| 3,0 % | Neubau ab 2023 | 1.260 € / 100.000 € |
Konkrete Analyse für Ihr Objekt
Der Rechner gibt Richtwerte. Für eine objektspezifische Einschätzung mit Fotos und lokalem Marktpreis nutzen Sie die kostenlose KI-Analyse.