Modernisierung.
Vollständig erledigt.
Aus einer Hand.

Was ist RenoKlar?

RenoKlar ist eine KI-gestützte Plattform für private Immobilieninvestoren in Südwestdeutschland. Investoren laden Fotos ihrer Wohnung hoch und erhalten innerhalb von Minuten eine detaillierte Kostenschätzung für Modernisierungsmaßnahmen, eine Berechnung der AfA-Steuervorteile sowie der Mietrendite nach § 559 BGB — und können anschließend direkt zugelassene Handwerker beauftragen.

Was unterscheidet RenoKlar von Handwerkerportalen wie myHammer?

Handwerkerportale wie myHammer oder Blauarbeit sind Marktplätze: Sie beschreiben Ihre Aufgabe, Handwerker geben Angebote ab. Koordination, Qualitätskontrolle und steuerliche Einordnung liegen vollständig beim Investor. Das funktioniert für Einzelreparaturen, ist aber für eine Vollrenovierung mit mehreren Gewerken aufwendig: Angebote vergleichen, Zeitpläne abstimmen, Mängel nachverfolgen und die Kosten selbst in die Renditerechnung einpflegen.

RenoKlar ist kein Marktplatz, sondern ein vollständiger Investitionsservice. Vor jedem Auftrag steht eine KI-gestützte Kostenschätzung auf Basis Ihrer Fotos. Sie kennen voraussichtliche Kosten, Mieterhöhungspotenzial nach § 559 BGB und Renditeprognose, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Daraus wird ein verbindliches Festpreisangebot, ausgeführt von geprüften Handwerkerpartnern. Alle Gewerke aus einer Hand, ein Ansprechpartner.

Der entscheidende Unterschied für Kapitalanleger: RenoKlar denkt in Investitionsrendite, nicht in Einzelaufträgen. Kosten und Mieterhöhungspotenzial fließen von Anfang an in die Planung ein. Bei Handwerkerportalen ist das Ihre eigene Aufgabe.

In welchen Städten ist RenoKlar verfügbar?

RenoKlar ist aktuell in Südwestdeutschland tätig — im Korridor von Stuttgart bis Frankfurt am Main.

Bedient werden Stuttgart, Ludwigsburg, Heilbronn, Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg, Darmstadt, Frankfurt am Main, Offenbach am Main und Wiesbaden sowie die umliegenden Landkreise in Baden-Württemberg und Hessen.

Was kostet die Modernisierungsanalyse?

Die KI-Analyse, das Erstgespräch und die Angebotserstellung sind vollständig kostenlos. RenoKlar wird ausschließlich bei erfolgreichem Projektabschluss vergütet — kein Abo, keine versteckten Kosten.

Wie teuer ist eine typische Wohnungsmodernisierung?

Typische Kostenrahmen: Badsanierung 8.000–15.000 €, Wohnbereich (Parkett, Wände, Elektrik) 5.000–10.000 €, Fenster (5 Stück) 4.000–8.000 €.

Die tatsächlichen Kosten hängen von Objektzustand, Materialwahl und Region ab. Nach der KI-Analyse erstellt RenoKlar ein detailliertes Festpreisangebot — transparent und ohne versteckte Aufschläge.

Renoviert RenoKlar auch die Küche? Brauche ich überhaupt eine Einbauküche?

RenoKlar renoviert den Küchenbereich vollständig — Fliesen, Böden, Wände, Elektro und Sanitäranschlüsse. Was wir nicht anbieten, ist die Einbauküche selbst (Möbel, Arbeitsplatte, Geräte): Das ist ein Spezialgewerk, das Küchenstudios mit eigener Planungssoftware, Maßfertigung und Herstellergarantie deutlich besser abdecken. Auf Wunsch empfehlen wir Ihnen geeignete Partner in Ihrer Region.

Für Kapitalanleger empfehlen wir grundsätzlich, die Wohnung ohne Einbauküche zu vermieten. Das ist im deutschen Mietmarkt weit verbreitet: Langzeitsmieter bringen häufig eine eigene Küche mit oder übernehmen die des Vormieters über eine Ablösevereinbarung. Für den Investor bedeutet das: keine Wartungs- und Ersatzpflicht für Geräte und Fronten, keine Streitigkeiten über Geschmack oder Standard und weniger vertragliche Komplexität.

Wer dennoch eine Küche bereitstellt, kann die Kosten steuerlich über die Nutzungsdauer abschreiben (Möbel ca. 10 Jahre, Elektrogeräte ca. 5–7 Jahre). Eine separate Küchenmiete ist möglich, muss aber ausdrücklich im Mietvertrag geregelt werden. In Premiumlagen oder bei möblierter Kurzzeitvermietung kann eine hochwertige Küche die Vermietbarkeit verbessern — die Entscheidung hängt von Ihrer Zielgruppe ab.

Lohnt sich eine Wohnungsmodernisierung für mich als Privatinvestor?

In den meisten Fällen ja — und zwar deutlich mehr, als viele Investoren auf den ersten Blick erwarten. Das liegt am Zusammenspiel dreier Hebel: Steuerersparnis, Mietrendite und Wertsteigerung. Bei 30.000 € Modernisierungskosten und 42 % Grenzsteuersatz reduziert der sofortige Steuerabzug die tatsächliche Nettobelastung auf rund 17.400 €. Gleichzeitig erlaubt § 559 BGB eine Mieterhöhung von bis zu 2.400 € pro Jahr — die Investition amortisiert sich damit in unter acht Jahren, obwohl der Investor netto nur gut die Hälfte eingesetzt hat.

Hinzu kommt die Wertsteigerung: Eine modernisierte Wohnung erzielt beim Wiederverkauf in der Regel einen spürbar höheren Preis als eine veraltete Einheit im gleichen Haus. Im angespannten Markt des Stuttgart–Frankfurt-Korridors ist der Aufschlag für zeitgemäß ausgestattete Wohnungen erfahrungsgemäß erheblich.

Schließlich sinkt das Leerstandsrisiko: Eine frisch modernisierte Wohnung ist innerhalb von Tagen neu vermietet. Jeder Monat Leerstand kostet mehr als eine Jahresrate der Modernisierungsinvestition — Modernisierung ist damit auch eine Versicherung gegen Mietausfälle.

RenoKlar berechnet die individuelle Renditeprognose nach der KI-Analyse kostenlos — mit konkreten Zahlen für Ihr Objekt, Ihren Steuersatz und die aktuelle Marktmiete in Ihrer Stadt.

Wie viel Zeit und Aufwand habe ich persönlich als Investor?

Deutlich weniger als bei einer klassischen Eigenregie. Ihr persönlicher Zeitaufwand beschränkt sich auf drei Punkte: Fotos hochladen (ca. 15–30 Minuten), das Erstgespräch mit RenoKlar (60–90 Minuten) und die Prüfung des Festpreisangebots (1–2 Stunden). Den Rest erledigen die zugelassenen Handwerkerpartner.

Während der Bauphase führen die Handwerkerpartner sämtliche Gewerke eigenständig aus — Planung, Materialbeschaffung, Ausführung und Qualitätskontrolle inklusive. Sie müssen nicht vor Ort sein und erhalten Rückmeldung, wenn die Wohnung fertig übergeben werden kann.

Bei bestehenden Mietverhältnissen unterstützt RenoKlar bei der Vorbereitung der gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB); die Handwerkerpartner stimmen den Bauablauf so ab, dass Beeinträchtigungen für den Mieter so gering wie möglich bleiben.

Gesamter persönlicher Zeitaufwand: erfahrungsgemäß unter einem Arbeitstag, verteilt über mehrere Wochen — vom ersten Foto-Upload bis zur Schlüsselübergabe der fertig modernisierten Wohnung.

Was ist die AfA und wie viel spare ich als Vermieter?

AfA steht für Absetzung für Abnutzung — aber der größte Steuerhebel liegt oft woanders: Erhaltungsaufwand (z. B. Badsanierung im gleichen Standard, Fenstertausch, neue Küche) ist nach dem Kauf sofort als Werbungskosten abziehbar, sofern die Wohnung vermietet ist oder die Vermietungsabsicht nachweisbar besteht. Bei 30.000 € Erhaltungsaufwand und einem persönlichen Steuersatz von 42 % kann sich daraus ein Steuervorteil von bis zu 12.600 € im ersten Jahr ergeben — deutlich mehr als die jährliche AfA-Abschreibung über 50 Jahre.

Vor dem Kauf ist kein Abzug möglich — erst mit dem Eigentumserwerb entstehen Werbungskosten aus Vermietung. Herstellungskosten (z. B. Dachausbau, Anbau, grundlegende Ausstattungsverbesserung) werden unabhängig vom Kaufzeitpunkt nur über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Wichtig: Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf mehr als 15 % des Nettokaufpreises (Gebäudeanteil, ohne Grundstück, netto) in Instandsetzung und Modernisierung investiert, muss sämtliche Kosten als Herstellungskosten aktivieren (anschaffungsnahe Herstellungskosten, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) — der Sofortabzug entfällt dann. Ausnahme: Reine Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren, Lackieren von Böden, Heizkörpern oder Innentüren) zählen laut BMF nicht in die 15%-Grenze.

RenoKlar zeigt Orientierungswerte; für Ihre konkrete Situation empfehlen wir einen Steuerberater.

Kann ich Verluste aus der Vermietung mit meinem Gehalt verrechnen?

Ja — das ist einer der wirkungsvollsten Steuervorteile für Vermieter mit Angestelltengehalt. Übersteigen Werbungskosten wie Modernisierungskosten, AfA oder Finanzierungszinsen die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung. Dieser lässt sich im vertikalen Verlustausgleich (§ 2 Abs. 3 EStG) direkt mit dem Gehalt verrechnen — und reduziert so die Einkommensteuer im selben Jahr.

Noch praktischer: Angestellte können beantragen, den erwarteten Verlust als Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte einzutragen (Lohnsteuerermäßigung). Der Steuervorteil wirkt dann bereits monatlich — nicht erst nach der Steuererklärung. Möglich ist das ab dem zweiten Vermietungsjahr; im Erstjahr gibt es die Ersparnis über die Jahressteuererklärung zurück.

Das unterscheidet Immobilien grundlegend von Kapitalanlagen: Verluste aus Aktien oder Fonds dürfen gemäß § 20 Abs. 6 EStG ausschließlich mit anderen Kapitalerträgen verrechnet werden — ein Ausgleich mit dem Gehalt ist gesetzlich ausgeschlossen. Der Gesetzgeber hat diese unterschiedliche Behandlung bewusst eingeführt, um private Investitionen in den Wohnungsmarkt zu fördern.

Voraussetzung ist eine auf Dauer angelegte Vermietung mit unbefristetem Mietvertrag: In diesem Regelfall unterstellt das Finanzamt automatisch eine Einkünfteerzielungsabsicht. Für Ferienwohnungen oder kurzzeitige Vermietungen gelten strengere Regeln. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir einen Steuerberater.

Wie funktioniert die Mieterhöhung nach § 559 BGB?

Nach § 559 BGB darf der Vermieter die Jahresmiete nach einer Modernisierung um bis zu 8 % der umlagefähigen Modernisierungskosten erhöhen. Dabei muss der Instandhaltungsanteil — also der Anteil, den der Vermieter ohnehin für Erhaltung hätte aufwenden müssen — abgezogen werden (§ 559 Abs. 2 BGB, Ermittlung durch Schätzung). Bei einer typischen Innenrenovierung rechnet man konservativ mit ca. 30 % Instandhaltungsanteil. Bei 30.000 € Gesamtkosten ergibt das: 21.000 € × 8 % = 1.680 € mehr Jahresmiete (140 € pro Monat). Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze von 3 €/m² in 6 Jahren (§ 559 Abs. 3a BGB).

Voraussetzung: Die Maßnahme muss den Wohnstandard nachhaltig über den Ursprungszustand hinaus verbessern — reine Instandhaltung ist nicht umlagefähig.

Wie lange dauert es von der Analyse bis zur Fertigstellung?

Die KI-Analyse dauert wenige Minuten nach dem Foto-Upload. Das Erstgespräch findet innerhalb von 2–5 Werktagen statt. Ein verbindliches Festpreisangebot liegt in der Regel 3–7 Tage nach dem Erstgespräch vor.

Die Modernisierungsarbeiten selbst dauern je nach Umfang 1–8 Wochen.

Was ist der Unterschied zwischen Modernisierung und Sanierung?

Sanierung stellt den ursprünglichen Zustand wieder her (z. B. Reparatur eines Wasserschadens, Austausch defekter Fliesen). Modernisierung verbessert den Wohnstandard dauerhaft über den Ursprungszustand hinaus — z. B. Umbau eines veralteten Bads mit neuer Dusche und bodengleichem Einstieg, Erneuerung von Küchenbereich-Fliesen und Boden, Verlegung von Echtholzparkett statt altem PVC-Belag oder der Einbau einer Videosprechanlage.

Nur Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 559 BGB auf Mieter umlegbar und steuerlich als Herstellungskosten absetzbar.

Welche Fotos soll ich hochladen?

Fotografieren Sie alle Räume, die modernisiert werden sollen oder bei denen Sie unsicher sind: Bad, Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer und Flur. Smartphone-Qualität reicht — professionelle Ausrüstung ist nicht nötig.

Fotografieren Sie bei gutem Tageslicht möglichst alle Wandflächen, Böden, Decken und Einbauteile (Sanitär, Küchenfronten, Heizkörper). Detailfotos von sichtbaren Mängeln — Risse, Schimmelflecken, defekte Armaturen, abgeplatzte Fliesen — helfen der KI, den Modernisierungsbedarf präziser einzuschätzen.

Sie können bis zu 20 Fotos hochladen; erfahrungsgemäß reichen 3–5 Fotos pro Raum. Die KI erkennt Räume und Oberflächen automatisch — Sie müssen nichts manuell beschriften.

Was passiert, wenn ich bereits Mieter habe?

Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden (§ 555d BGB). Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die geplante Modernisierung mindestens drei Monate vor Baubeginn schriftlich anzukündigen (§ 555c BGB). Die Ankündigung muss Art, Umfang, Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung enthalten.

Mieter können Maßnahmen nur in engen Ausnahmefällen anfechten — etwa bei schwerer Erkrankung oder erheblicher finanzieller Härte; der Härteeinwand muss innerhalb eines Monats nach Ankündigung schriftlich erhoben werden. Während der Bauarbeiten kann der Mieter bei erheblichen Einschränkungen (Lärm, unnutzbare Räume) die Miete mindern.

RenoKlar stimmt Bauphasen und Zeitplan so ab, dass Beeinträchtigungen für bestehende Mieter so gering wie möglich bleiben.

Warum ist die Modernisierung auch für meinen Mieter vorteilhaft?

Der Mieter lebt nach der Modernisierung in einer deutlich attraktiveren Wohnung — ohne selbst einen Cent zu investieren. Ein neu gefliestes Bad mit bodengleicher Dusche, zeitgemäßen Armaturen und frischer Ausstattung ist ein anderes Wohngefühl als ein 30 Jahre altes Nassraum-Bad. Gleiches gilt für eine neue Küche, frisch verlegte Böden oder neu gestrichene Wände. Frisch sanierte Bauteile sind außerdem für viele Jahre wartungsarm — keine defekten Armaturen, keine alten Fugen mit Schimmelgefahr.

Ein handfestes wirtschaftliches Argument: Im angespannten Wohnungsmarkt des Stuttgart–Frankfurt-Korridors ist eine neu modernisierte Wohnung für Mieter kaum auf dem Markt zu finden. Ein Umzug würde deutlich mehr kosten — Makler, Kaution, Umzugskosten und vor allem eine höhere Marktmiete. Die Mieterhöhung nach § 559 BGB ist dagegen auf 8 % der umlagefähigen Kosten begrenzt und gedeckelt.

Der Gesetzgeber hat diese Konstruktion bewusst so gestaltet: Durch den sofortigen Vollabzug von Erhaltungsaufwand und die AfA auf Herstellungskosten schafft das Steuerrecht einen starken finanziellen Anreiz für Vermieter, in den Wohnungsbestand zu investieren — mit dem gesellschaftspolitischen Ziel, den Wohnstandard privater Mietwohnungen dauerhaft anzuheben.

Das Ergebnis ist eine echte Win-win-Situation: Der Vermieter profitiert von erheblichen Steuervorteilen und einer höheren Mietrendite — der Mieter bekommt eine Wohnung auf Neubauniveau, ohne umzuziehen und ohne die Kosten selbst zu tragen.

Wie überzeuge ich meinen Mieter von meinem Modernisierungsvorhaben?

Zwar besteht nach § 555d BGB eine gesetzliche Duldungspflicht — aber frühzeitige, offene Kommunikation ist günstiger als ein formales Konfrontationsverfahren. Suchen Sie das persönliche Gespräch, bevor die formale Ankündigung (§ 555c BGB, drei Monate vor Baubeginn) verschickt wird. Erklären Sie konkret, was entsteht — z. B. ein komplett neues Badezimmer mit bodengleicher Dusche statt der alten Wanne — und machen Sie das Ergebnis greifbar, etwa mit Referenzfotos ähnlicher Projekte.

Sprechen Sie die Bauzeit offen an: Eine Badsanierung dauert typisch zwei bis drei Wochen; währenddessen kann ein provisorisches Bad eingerichtet oder eine Übergangslösung sichergestellt werden. Machen Sie außerdem deutlich, dass ein Umzug in eine vergleichbar modernisierte Wohnung auf dem freien Markt deutlich teurer käme — Makler, Kaution, Umzug und eine spürbar höhere Neuvertragsmiete. Die Mieterhöhung nach § 559 BGB ist dagegen gedeckelt.

Ein überzeugendes Argument, das viele Mieter noch nicht kennen: Der Gesetzgeber hat die großzügigen Steueranreize für Vermieter — sofortiger Vollabzug von Erhaltungsaufwand, AfA auf Herstellungskosten — ausdrücklich mit dem Ziel eingeführt, private Investitionen in den Wohnungsbestand zu fördern und den Wohnstandard flächendeckend zu verbessern. Modernisierung ist kein Konflikt zwischen Vermieter- und Mieterinteressen, sondern ein vom Gesetzgeber gewolltes Win-win: Der Vermieter investiert dank Steuervorteilen zu vertretbaren Nettokosten, der Mieter profitiert von einer substanziell besseren Wohnung.

Fragen Sie proaktiv nach besonderen Lebensumständen — Pflegefall, Kleinkind, bevorstehende OP —, damit Sie den Zeitplan ggf. anpassen und formale Härtefalleinwände (Frist: ein Monat nach Ankündigung, § 555d Abs. 3 BGB) vermeiden. Bei umfangreicheren Projekten empfiehlt sich eine Modernisierungsvereinbarung (§ 555f BGB): Sie hält Zeitplan, etwaige vorübergehende Mietminderung und Erstattungen einvernehmlich fest — und schafft mehr Akzeptanz als ein reines Einwurfeinschreiben.

Alle Angaben ohne Gewähr. Beispielrechnungen dienen der Veranschaulichung und stellen keine Steuerberatung dar. Für eine individuelle steuerliche Beurteilung empfehlen wir die Hinzuziehung eines Steuerberaters.