§ 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierung – Schritt-für-Schritt für Vermieter
Nach einer Modernisierung dürfen Vermieter die Jahresmiete um bis zu 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Berechnung, Ankündigungsfristen und die wichtigsten Fallstricke — mit konkreten Rechenbeispielen für den Korridor Stuttgart bis Frankfurt.
2. März 2026 · 7 min Lesezeit
Kein Rechtsrat. Alle Angaben sind Orientierungswerte — für verbindliche Einschätzungen konsultieren Sie einen Rechtsanwalt oder Mieterrechtsexperten.
1. Die Grundregel: 8 % der Modernisierungskosten
§ 559 Abs. 1 BGB erlaubt es Vermietern, nach Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um bis zu 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten zu erhöhen. Maßgeblich ist nicht der Gesamtauftrag, sondern der auf die einzelne Mietwohnung entfallende Anteil.
Formel
Modernisierungskosten (€) × 8 % ÷ 12 = Mieterhöhung pro Monat (€)
Beispiel: 30.000 € Modernisierungskosten = 2.400 €/Jahr = 200 €/Monat
Die Mieterhöhung ist nicht auf die Ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt — sie kann diese übersteigen. Lediglich die Kappungsgrenze (3 €/m² in 6 Jahren) setzt eine absolute Obergrenze.
2. Ankündigungspflicht — was, wann und wie
Bevor Modernisierungsarbeiten beginnen, müssen Vermieter den Mieter schriftlich informieren. § 555c BGB schreibt vor:
- Frist: Ankündigung mindestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahmen
- Inhalt: Art, Umfang, Beginn, voraussichtliche Dauer, voraussichtliche Mieterhöhung (Betrag oder Berechnung)
- Form: Schriftform empfohlen (Textform nach § 555c genügt, d. h. auch E-Mail — aber Nachweis sicherstellen)
Zeitplan: Schritt für Schritt
| Schritt | Zeitpunkt | Inhalt |
|---|---|---|
| 1 | Mindestens 3 Monate vorher | Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB versenden |
| 2 | Beginn der Maßnahmen | Arbeiten starten — Mieter hat kein Recht auf Duldungsverweigerung (außer Härtefall) |
| 3 | Abschluss der Maßnahmen | Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB versenden |
| 4 | 3 Monate nach Zugang | Erhöhter Mietzins fällig (frühestens) |
3. Schritt-für-Schritt-Berechnung
Nicht alle Kosten eines Bauvorhabens sind umlagefähig. So berechnen Sie den umlagefähigen Betrag korrekt:
- 1
Gesamtkosten ermitteln
Alle Rechnungsbeträge für die Modernisierungsmaßnahme (netto oder brutto, je nach Eigenschaft als Unternehmer oder Privatperson).
- 2
Instandhaltungsanteil abziehen
Arbeiten, die ohnehin zur Instandhaltung nötig gewesen wären, sind nicht umlagefähig. Faustregel: Der Anteil, der über den bloßen Erhaltungsaufwand hinausgeht, ist Modernisierungskosten.
- 3
Auf die Wohnfläche aufteilen
Bei Gemeinschaftsanlagen (Heizung, Fassade) Aufteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen.
- 4
8 % berechnen
Umlagefähige Modernisierungskosten × 0,08 = zulässige Jahreserhöhung. Geteilt durch 12 ergibt die monatliche Mieterhöhung.
- 5
Kappungsgrenze prüfen
Maximal 3 €/m² Wohnfläche in 6 Jahren (§ 559 Abs. 3a BGB). In angespannten Märkten (z. B. Stuttgart, Frankfurt) gilt ggf. die reduzierte Grenze von 2 €/m².
4. Musterrechnungen nach Maßnahme
Bruttorichtwerte — der Instandhaltungsanteil (Schritt 2 oben) ist noch nicht abgezogen. Grundlage: 8 % der Gesamtkosten ÷ 12 Monate. Die tatsächlich zulässige Mieterhöhung liegt je nach Alter der Vorgängeranlage typisch 10–30 % darunter.
| Maßnahme | Kosten (€) | +Miete/Mo | +Miete/Jahr |
|---|---|---|---|
| Neue Heizungsanlage (Wärmepumpe) | 18.000 | +120 | +1.440 |
| Vollwärmeschutz Fassade (anteilig 70 m²) | 25.000 | +167 | +2.000 |
| Neue Fenster (6 Stück) | 12.000 | +80 | +960 |
| Badezimmer-Modernisierung | 20.000 | +133 | +1.600 |
| Kombination: Heizung + Fenster + Bad | 50.000 | +333 | +4.000 |
Angaben ohne Instandhaltungsabzug. In der Praxis liegt der tatsächlich umlagefähige Anteil je nach Zustand der Vorgängeranlage 10–30 % darunter. Für Hessen (Frankfurt, Darmstadt, Wiesbaden) gelten dieselben Bundesrecht-Regelungen.
PDF direkt ausfüllbar im Browser · Word-Datei bearbeitbar. Muster § 559b BGB mit Berechnungsnachweis. Kostenlos, kein Opt-in.
5. Mietpreisbremse gilt nicht für § 559 BGB Erhöhungen
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die Neuvertragsmiete auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mieterhöhungen nach § 559 BGB im laufenden Mietverhältnis sind davon ausgenommen — sie können die Vergleichsmiete übersteigen.
Gilt die Mietpreisbremse in unseren Städten?
Gilt für Neuvertragsmieten — aber nicht für § 559 BGB Mieterhöhungen im laufenden Vertrag.
6. Kappungsgrenze: maximal 3 €/m² in 6 Jahren
§ 559 Abs. 3a BGB begrenzt Modernisierungsumlagen auf 3 €/m² Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren. Beträgt die Ausgangsmiete weniger als 7 €/m², gilt die reduzierte Grenze von 2 €/m² in 6 Jahren (Satz 2).
Beispiel: 70 m² Wohnung mit Ausgangsmiete unter 7 €/m²
7. Welche Maßnahmen qualifizieren als Modernisierung?
§ 555b BGB definiert Modernisierungsmaßnahmen. Umlagefähig nach § 559 BGB sind nur solche, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen oder den Energieverbrauch dauerhaft reduzieren.
Umlagefähig ✓
- Neue Heizungsanlage (Wärmepumpe, Gas-Brennwert)
- Wärmedämmung Fassade / Dach
- Austausch alter Fenster gegen Wärmeschutzglas
- Einbau Aufzug
- Modernisierung Bad (wenn alter Zustand mangelhaft)
- Solarthermie / Photovoltaik (anteilig)
- Barrierefreiheit-Maßnahmen
Nicht umlagefähig ✗
- Reparatur einer defekten Heizung (Instandhaltung)
- Schönheitsreparaturen
- Pflichtmaßnahmen (z. B. Beseitigung von Mängeln)
- Maßnahmen, die nur dem Vermieter nützen
- Kosten für Planung und Baugenehmigung (anteilig streitig)
Nächster Schritt: Modernisierungskosten für Ihr Objekt einschätzen
Die KI-Analyse von RenoKlar schätzt Modernisierungsbedarf und -kosten auf Basis von Fotos Ihres Objekts — inklusive zulässiger Mieterhöhung nach § 559 BGB, Break-Even und AfA-Steuerersparnis. Kostenlos für Objekte in Stuttgart, Heidelberg, Frankfurt und dem gesamten Korridor Südwestdeutschland.