Kappungsgrenze bei Modernisierung nach §559 BGB: 3 €/m² in 6 Jahren, Berechnung und Fallstricke
Die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB setzt eine absolute Obergrenze für Modernisierungsumlagen: Maximal 3 €/m² Wohnfläche in 6 Jahren. Berechnung, reduzierte Grenze für günstige Wohnungen und strategische Empfehlungen für die Maßnahmenplanung.
30. März 2026 · 6 min Lesezeit
Keine Rechtsdienstleistungen im Sinne des RDG. Alle Angaben sind Orientierungswerte — für verbindliche Einschätzungen konsultieren Sie einen zugelassenen Rechtsanwalt.
1. Kappungsgrenze als absolute Obergrenze
Die 8%-Regel nach § 559 BGB bestimmt, wie viel Mieterhöhung eine einzelne Modernisierungsmaßnahme rechtfertigt. Die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB setzt darüber eine absolute Obergrenze: Egal wie hoch die Modernisierungskosten sind — die Miete darf durch Modernisierungsumlagen in 6 Jahren nicht um mehr als 3 €/m² steigen.
Dieser Artikel ist Teil unseres Modernisierungskosten 2026-Leitfadens.
2. Die zwei Grenzen (§ 559 Abs. 3a BGB)
Das Gesetz unterscheidet zwei Kappungsgrenzen, abhängig von der Ausgangsmiete:
Standardgrenze
3 €/m²
in 6 Jahren
Gilt bei Ausgangsmiete ≥ 7 €/m²
Reduzierte Grenze
2 €/m²
in 6 Jahren
Gilt bei Ausgangsmiete < 7 €/m²
Die reduzierte Grenze schützt Mieter in günstigen Wohnungen vor überproportionalen Mietsteigerungen. Für Vermieter bedeutet sie: Bei niedrigen Ausgangsmieten ist das Modernisierungspotenzial über die Umlage begrenzt — die Wertsteigerung der Immobilie und der Steuereffekt werden dann umso wichtiger.
3. Rechenbeispiel: 70 m² Wohnung
Rechenbeispiel
Szenario A: Ausgangsmiete 10 €/m² (Standardgrenze)
Szenario B: Ausgangsmiete 6 €/m² (Reduzierte Grenze)
Vereinfachte Darstellung. Die tatsächliche Kappungsgrenze berücksichtigt alle Modernisierungsumlagen der letzten 6 Jahre kumuliert.
4. Welche früheren Modernisierungen zählen in die 6-Jahres-Frist?
Die Kappungsgrenze ist kein Einzelmaßnahmen-Limit, sondern ein kumuliertes 6-Jahres-Budget. Alle Modernisierungsumlagen, die in den letzten 6 Jahren nach § 559 BGB durchgesetzt wurden, werden zusammengerechnet.
Beispiel: Kumulation über 6 Jahre
Wichtig: Die 6-Jahres-Frist ist ein rollierendes Fenster. Sobald eine frühere Umlage älter als 6 Jahre wird, fällt sie aus der Berechnung heraus und das Budget wird wieder frei.
5. Strategische Planung: Maßnahmen auf 6-Jahres-Zeiträume aufteilen
Für Vermieter mit umfangreichem Modernisierungsbedarf empfiehlt sich eine strategische Aufteilung der Maßnahmen auf mehrere 6-Jahres-Zeiträume:
- Phase 1 (Jahr 1–2): Energetische Maßnahmen mit höchstem Umlagepotenzial (Heizung, Fenster) — diese qualifizieren vollständig als Modernisierung
- Phase 2 (Jahr 7–8): Badsanierung, Elektrik — hier ist der Instandhaltungsanteil oft höher, aber nach 6 Jahren steht das volle Budget wieder zur Verfügung
- Steuereffekt nutzen: Maßnahmen, die die Kappungsgrenze übersteigen, können trotzdem steuerlich als Erhaltungsaufwand sofort abgesetzt werden
6. Kappungsgrenze vs. Mietpreisbremse
Die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse sind zwei verschiedene Instrumente: Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt Neuvertragsmieten auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze(§ 559 Abs. 3a BGB) begrenzt Modernisierungsumlagen im laufenden Mietverhältnis.
Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt nicht für § 559 BGB-Erhöhungen. Ausführliche Informationen dazu finden Sie in unserem Artikel Mietpreisbremse und Modernisierung: Die Ausnahme für Vermieter.
7. Zusammenhang: Berechnung der Umlage
Die Kappungsgrenze ist der letzte Prüfschritt bei der Berechnung der Modernisierungsumlage. Erst berechnen Sie die Umlage nach der 8%-Regel, dann prüfen Sie, ob die Kappungsgrenze eingehalten wird.
Die vollständige Berechnung mit Schritt-für-Schritt-Beispielen finden Sie in unserem Artikel Modernisierungsumlage berechnen: Die 8%-Regel mit Beispielen.
8. Häufige Fragen
Was ist die Kappungsgrenze bei Modernisierung?
Die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB begrenzt Modernisierungsumlagen auf maximal 3 €/m² Wohnfläche in 6 Jahren. Bei Ausgangsmiete unter 7 €/m² gilt die reduzierte Grenze von 2 €/m².
Wie berechne ich die Kappungsgrenze für meine Wohnung?
Wohnfläche × Kappungsgrenze (3 oder 2 €/m²) = maximale monatliche Mieterhöhung in 6 Jahren. Beispiel: 70 m² × 3 €/m² = 210 €/Monat maximal.
Werden frühere Modernisierungen angerechnet?
Ja. Alle Modernisierungsumlagen der letzten 6 Jahre werden kumuliert. Sobald eine Umlage älter als 6 Jahre wird, fällt sie aus der Berechnung heraus.
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