Mietpreisbremse und §559 BGB Modernisierung: Gilt die Bremse für laufende Mietverhältnisse?
Kurze Antwort: Nein. Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt nur für Neuvertragsmieten. Mieterhöhungen nach § 559 BGB im laufenden Mietverhältnis sind davon ausdrücklich ausgenommen. Warum das so ist, welche Grenzen trotzdem gelten und was die Mietrechtsreform 2026 für Vermieter ändert.
30. März 2026 · 6 min Lesezeit
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1. Kurze Antwort: Mietpreisbremse gilt NICHT für § 559 BGB Erhöhungen
Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB begrenzt die Neuvertragsmiete bei Wiedervermietung auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mieterhöhungen nach § 559 BGB im laufenden Mietverhältnis sind davon ausdrücklich ausgenommen — sie können die Vergleichsmiete übersteigen.
Dieser Artikel ist Teil unseres Modernisierungskosten 2026-Leitfadens.
2. Was ist die Mietpreisbremse? (§ 556d BGB)
Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt und im Dezember 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Sie gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Landesregierungen per Verordnung bestimmt werden.
Kernregel: Bei Neuvermietung darf die Miete maximal 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Ausnahmen bestehen für Neubauten (Erstbezug nach 1. Oktober 2014) und umfassend modernisierte Wohnungen.
3. Warum gilt die Mietpreisbremse NICHT für § 559 BGB Mieterhöhungen?
Der Grund ist systematisch: Die Mietpreisbremse regelt die Neuvertragsmiete — also den Preis, den ein neuer Mieter bei Einzug zahlt. § 559 BGB regelt dagegen Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis nach einer Modernisierung. Es handelt sich um zwei verschiedene Regelungsbereiche:
Mietpreisbremse (§ 556d BGB)
- Gilt bei Neuvermietung
- Begrenzt auf 110 % Vergleichsmiete
- Schützt neue Mieter vor überhöhten Mieten
§ 559 BGB Modernisierungsumlage
- Gilt im laufenden Mietverhältnis
- 8 % der umlagefähigen Kosten/Jahr
- Kann Vergleichsmiete übersteigen
Der Gesetzgeber hat diese Trennung bewusst beibehalten, um Modernisierungsanreize für Vermieter nicht zu untergraben. Ohne die Möglichkeit, Modernisierungskosten umzulegen, würden viele energetische Sanierungen und Wohnwertverbesserungen unterbleiben.
4. Was gilt trotzdem für § 559 BGB Mieterhöhungen?
Auch wenn die Mietpreisbremse nicht greift, gibt es Grenzen:
- Kappungsgrenze (§ 559 Abs. 3a BGB): Max. 3 €/m² in 6 Jahren (2 €/m² bei Ausgangsmiete unter 7 €/m²). Details: Kappungsgrenze § 559 BGB
- Nur umlagefähige Maßnahmen (§ 555b BGB): Reine Instandhaltung, Schönheitsreparaturen und Pflichtmaßnahmen sind nicht umlagefähig
- Ordnungsgemäße Ankündigung (§ 555c BGB): Ohne korrekte Ankündigung keine Duldungspflicht und keine Mieterhöhung
Rechenbeispiel: § 559 BGB trotz Mietpreisbremse
70-m²-Wohnung in Stuttgart, ortsübliche Vergleichsmiete: 14,50 €/m²
Die neue Miete liegt über der Mietpreisbremse — das ist zulässig, weil § 559 BGB-Erhöhungen von der Bremse ausgenommen sind.
Vereinfachte Darstellung. Kappungsgrenze und Instandhaltungsanteil beachten.
5. Mietpreisbremse im Korridor Stuttgart–Frankfurt
Alle Städte im Korridor Stuttgart–Frankfurt sind als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Die Mietpreisbremse gilt dort für Neuvertragsmieten — aber nicht für § 559 BGB-Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis.
| Stadt | Land | Verordnung | Gültig bis |
|---|---|---|---|
| Stuttgart | BW | MHG BW | 31.12.2029 |
| Heidelberg | BW | MHG BW | 31.12.2029 |
| Karlsruhe | BW | MHG BW | 31.12.2029 |
| Mannheim | BW | MHG BW | 31.12.2029 |
| Frankfurt a. M. | HE | HMHV He | 31.12.2029 |
| Darmstadt | HE | HMHV He | 31.12.2029 |
| Wiesbaden | HE | HMHV He | 31.12.2029 |
| Offenbach a. M. | HE | HMHV He | 31.12.2029 |
Stand März 2026. Gilt für Neuvertragsmieten — nicht für § 559 BGB Mieterhöhungen im laufenden Vertrag.
6. Mietrechtsreform 2026: Was ändert sich für Vermieter?
Der Referentenentwurf des BMJ vom 8. Februar 2026 sieht mehrere Änderungen vor, die für Vermieter relevant sind:
- Indexmiete-Caps: In angespannten Märkten soll die jährliche Indexmieterhöhung auf 3,5 % begrenzt werden. Dies betrifft Indexmietverträge, nicht § 559 BGB-Erhöhungen.
- Änderungen an § 559 BGB: Der Entwurf sieht Anpassungen an den Modernisierungsumlagen vor. Details sind noch in der Abstimmung.
7. Strategische Empfehlung: Modernisierung trotz Mietpreisbremse
Für Vermieter im Korridor Stuttgart–Frankfurt ist die Kombination aus Mietpreisbremse und § 559 BGB-Ausnahme strategisch vorteilhaft:
- Im laufenden Mietverhältnis: Modernisieren und § 559 BGB-Umlage nutzen — die Mietpreisbremse greift nicht
- Bei Neuvermietung: Umfassend modernisierte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB) — die Miete kann frei vereinbart werden
- Steuereffekt: Unabhängig von der Mietpreisbremse können Modernisierungskosten steuerlich geltend gemacht werden
Die vollständige Berechnung der Mieterhöhung nach § 559 BGB finden Sie in unserem Artikel § 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierung – Schritt-für-Schritt.
8. Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse für § 559 BGB Mieterhöhungen?
Nein. Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt nur für Neuvertragsmieten. § 559 BGB-Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind ausdrücklich ausgenommen und können die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen.
Bis wann gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse wurde im Dezember 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Sie gilt in allen von den Landesregierungen bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Welche Grenzen gelten trotzdem?
Die Kappungsgrenze (3 €/m² in 6 Jahren), der Instandhaltungsabzug und die Pflicht zur ordnungsgemäßen Ankündigung nach § 555c BGB. Die Mietpreisbremse selbst ist aber keine Grenze für § 559 BGB.
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