Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die 15%-Grenze nach §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises in Renovierungen investiert, verliert das Recht auf sofortigen Steuerabzug — rückwirkend für alle Maßnahmen der drei Jahre. Diese Regelung ist die häufigste und teuerste Steuerfalle beim Immobilienkauf. Ein Liquiditätsschaden von 13.000 € und mehr ist keine Seltenheit.
30. März 2026 · 7 min Lesezeit
Keine Steuerberatung im Sinne des StBerG. Alle Angaben sind Orientierungswerte — für verbindliche Einschätzungen konsultieren Sie einen zugelassenen Steuerberater.
Die häufigste Steuerfalle beim Immobilienkauf
Viele Kapitalanleger kaufen eine renovierungsbedürftige Wohnung und sanieren sie direkt nach dem Kauf — in der Erwartung, die Renovierungskosten sofort steuerlich absetzen zu können. Das ist ein teurer Irrtum, wenn die 15%-Grenze überschritten wird.
Dieser Artikel ist Teil unseres Steuern bei Vermietung — Leitfadens für Kapitalanleger. Dort finden Sie den vollständigen Überblick über alle steuerlichen Stellschrauben bei vermieteten Immobilien.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG definiert anschaffungsnahe Herstellungskosten als Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes anfallen und — ohne Umsatzsteuer — 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Wichtige Klarstellung: Anschaffungskosten des Gebäudes ist nicht gleich Kaufpreis. Der Grundstücksanteil wird abgezogen. In Städten wie Frankfurt am Main kann der Grundstücksanteil 25–35 % des Kaufpreises ausmachen — die Bemessungsgrundlage für die 15%-Grenze ist entsprechend niedriger, die Falle schnappt schneller zu.
Die Berechnung der 15%-Grenze (Schritt für Schritt)
Kaufpreis aufteilen
Teilen Sie den Kaufpreis in Grundanteil und Gebäudeanteil auf. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte. In Frankfurt: typisch 25–30 % Grundanteil, 70–75 % Gebäudeanteil. Die Aufteilung kann im Kaufvertrag vereinbart werden (Steuerberater einbeziehen).
15%-Grenze berechnen
Berechnen Sie 15 % des Gebäudekaufpreises. Das ist Ihr Grenzwert für die ersten drei Jahre.
Renovierungskosten der ersten 3 Jahre aufaddieren
Addieren Sie alle Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen der ersten drei Jahre nach dem Kauf. Achtung: Die 3-Jahres-Frist beginnt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums — also dem Zeitpunkt, zu dem Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten übergehen (typischerweise die Schlüsselübergabe), nicht das Datum des notariellen Kaufvertrags (BMF-Schreiben 26.01.2026).
Grenzwert vergleichen
Überschreiten die Renovierungskosten den Grenzwert? Dann werden ALLE Aufwendungen der drei Jahre rückwirkend zu Herstellungskosten — auch die, die unter dem Grenzwert lagen.
Rechenbeispiel: Frankfurt am Main, 75 m²
Renovierungen in den ersten 3 Jahren:
| Maßnahme | Kosten |
|---|---|
| Badsanierung | 18.000 € |
| Neue Böden (Parkett) | 8.000 € |
| Fensteraustausch | 7.000 € |
| Gesamt | 33.000 € |
| Szenario | Steuerersparnis Jahr 1 |
|---|---|
| Ohne 15%-Überschreitung (Erhaltungsaufwand) | 13.860 € |
| Mit 15%-Überschreitung (Herstellungskosten, AfA 2 %) | 660 € |
| Liquiditätsschaden Jahr 1 | − 13.200 € |
Grundanteil/Gebäudeanteil-Aufteilung variiert stark nach Lage; tatsächliche 15%-Grenze mit Steuerberater berechnen. Grenzsteuersatz 42 % angenommen. Vereinfachte Darstellung ohne Solidaritätszuschlag.
Was zählt in die 15%-Grenze, was nicht?
Nicht alle Aufwendungen zählen in die 15%-Grenze. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick:
| Position | Zählt zur Grenze? | Hinweis |
|---|---|---|
| Badsanierung (Fliesen, Sanitär) | Ja ✗ | §6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG |
| Bodenbelag erneuern | Ja ✗ | Instandhaltungsmaßnahme |
| Fensteraustausch | Ja ✗ | Modernisierungsmaßnahme |
| Heizungsaustausch (Ersatz) | Ja ✗ | Instandhaltungsmaßnahme |
| Anbau / Dachausbau (neue Fläche) | Nein ✓ | Erweiterung der Nutzfläche |
| Erstmalige Zentralheizung | Nein ✓ | Ohnehin Herstellungskosten |
| Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen etc.) | Ja ✗ | Zählen zur 15%-Grenze (BMF 2026) |
Strategien zur Vermeidung
Die 15%-Falle ist vermeidbar — mit der richtigen Planung:
Renovierungen auf Jahre 4+ verschieben
Die einfachste Strategie: Verschieben Sie nicht dringende Renovierungen auf das vierte Jahr nach dem Kauf. Ab dann gilt die 15%-Grenze nicht mehr.
Reihenfolge planen: Pflicht vs. Warten
Priorisieren Sie: Was ist wirklich notwendig (Heizungsausfall, Wasserschaden) und was kann warten? Nur das Notwendige in den ersten drei Jahren.
Gebäudeanteil optimieren
Ein höherer Gebäudeanteil im Kaufvertrag erhöht die 15%-Grenze. Dies muss notariell vereinbart werden und muss dem tatsächlichen Verhältnis entsprechen. Steuerberater einbeziehen.
Klassifizierung vorab prüfen
Lassen Sie prüfen, ob geplante Maßnahmen überhaupt in die 15%-Grenze zählen. Erweiterungen und Maßnahmen, die ohnehin Herstellungskosten wären, zählen nicht.
Zur korrekten Klassifizierung von Renovierungsmaßnahmen lesen Sie unseren Artikel Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? Die Klassifizierung nach BMF Schreiben 2026.
Was passiert wenn die Grenze überschritten wird?
Die Konsequenzen einer Überschreitung sind gravierend:
- Alle Aufwendungen der ersten drei Jahre werden rückwirkend zu Herstellungskosten — auch die, die unter dem Grenzwert lagen.
- Das Finanzamt erlässt einen Änderungsbescheid für alle betroffenen Steuerjahre.
- Nachzahlung der zu Unrecht erstatteten Steuern plus Zinsen (1,8 % p.a. nach §233a AO).
- Keine Möglichkeit zur Korrektur nach Ablauf der Festsetzungsfrist.
- Die Herstellungskosten erhöhen die AfA-Basis — die Abschreibung läuft über 40–50 Jahre.
Wenn die 15%-Grenze überschritten wird und die Aufwendungen als Herstellungskosten aktiviert werden müssen, erklärt unser Artikel zur AfA-Berechnung bei Vermietung die korrekte Abschreibung.
Häufige Fragen
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf, die 15 % des Gebäudekaufpreises übersteigen. Sie müssen als Herstellungskosten aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Wie berechne ich die 15%-Grenze?
Kaufpreis aufteilen (Grundanteil / Gebäudeanteil), 15 % des Gebäudeanteils berechnen (= Grenzwert), alle Renovierungskosten der ersten 3 Jahre aufaddieren und mit dem Grenzwert vergleichen.
Was passiert, wenn ich die 15%-Grenze überschreite?
Alle Renovierungsaufwendungen der ersten drei Jahre werden rückwirkend zu Herstellungskosten. Das Finanzamt erlässt einen Änderungsbescheid, Sie müssen Steuern nachzahlen plus Zinsen.
Welche Renovierungskosten zählen NICHT zur 15%-Grenze?
Nicht zur Grenze zählen: Erweiterungen der Nutzfläche (Anbau) und Aufwendungen, die ohnehin Herstellungskosten wären (z.B. erstmalige Zentralheizung). Schönheitsreparaturen zählen laut BMF-Schreiben 26.01.2026 grundsätzlich zur 15%-Grenze. Bei Unklarheiten Steuerberater einbeziehen.
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