Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? Die Klassifizierung nach BMF Schreiben 2026
Das Bundesfinanzministerium hat mit Schreiben vom 26. Januar 2026 die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten und Herstellungskosten bei Gebäuden neu geregelt. Für Vermieter ist diese Unterscheidung existenziell: Wer eine Badsanierung korrekt als Erhaltungsaufwand klassifiziert, setzt 18.000 € im Jahr der Zahlung vollständig ab. Wer sie fälschlicherweise als Herstellungskosten behandeln muss, erhält nur 360 € Steuerersparnis im ersten Jahr.
30. März 2026 · 8 min Lesezeit
Keine Steuerberatung im Sinne des StBerG. Alle Angaben sind Orientierungswerte — für verbindliche Einschätzungen konsultieren Sie einen zugelassenen Steuerberater.
Warum die Klassifizierung Tausende Euro Unterschied macht
Für private Vermieter ist die steuerliche Einordnung von Renovierungsmaßnahmen eine der folgenreichsten Entscheidungen in der Steuererklärung. Die Kurzformel: Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten absetzbar. Herstellungskosten hingegen müssen über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden — bei Baujahr nach 1924 sind das 40 Jahre, also 2 % pro Jahr.
Dieser Artikel ist Teil unseres Steuern bei Vermietung: Leitfaden für Kapitalanleger. Dort finden Sie den vollständigen Überblick über alle steuerlichen Stellschrauben bei vermieteten Immobilien.
Das BMF Schreiben vom 26. Januar 2026 (Az. IV C 3 - S 2211/22/10006) hat die Abgrenzungsregeln aktualisiert und neue Beispielkataloge für Grenzfälle eingeführt. Wer nach alten Faustregeln klassifiziert, riskiert eine Nachzahlung mit Zinsen.
Was ist Erhaltungsaufwand?
Erhaltungsaufwand im steuerlichen Sinne (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) umfasst alle Aufwendungen, die dazu dienen, ein Gebäude in seinem bisherigen Zustand zu erhalten oder auf den zeitgemäßen Standard zu bringen — ohne es wesentlich zu verbessern. Die sogenannte Wie-neu-Wiederherstellung gilt stets als Erhaltungsaufwand: Wer veraltete Fenster durch moderne Isolierglasfenster gleicher Qualitätsstufe ersetzt, erzielt keinen Qualitätssprung, sondern stellt den ursprünglichen Zustand wieder her.
Abgrenzungskriterien für Erhaltungsaufwand:
- Die Maßnahme erhält oder verbessert die Wohnung, ohne sie grundlegend zu verändern.
- Wie-neu-Wiederherstellung: Ersatz durch gleichwertiges Material oder Technik.
- Keine Erweiterung der Nutzfläche oder erstmalige Ausstattung mit einem Gewerk.
- Weniger als drei der vier zentralen Bereiche werden gleichzeitig saniert.
| Maßnahme | Klassifizierung | Begründung |
|---|---|---|
| Fenster erneuern (gleichwertiger Ersatz) | Erhaltungsaufwand | Wie-neu-Wiederherstellung, kein Qualitätssprung |
| Neue Zentralheizung (wo vorher Einzelöfen) | Herstellungskosten | Erstmalige Ausstattung mit zentraler Heizanlage |
| Badsanierung (Fliesen, Sanitär gleichwertig) | Erhaltungsaufwand | Erneuerung auf zeitgemäßen Standard ohne Erweiterung |
| Dachausbau (neue Wohnfläche) | Herstellungskosten | Erweiterung der Nutzfläche nach §255 Abs. 2 HGB |
| Einbauküche komplett neu | Einzelfallprüfung | Abgrenzung nach BMF Schreiben 26.01.2026 |
| Bad + Heizung + Fenster gleichzeitig | Herstellungskosten | 3-Gewerke-Regel: 3 von 4 Kernbereichen gleichzeitig |
Was sind Herstellungskosten?
Herstellungskosten entstehen nach § 255 Abs. 2 HGB bei der Herstellung, Erweiterung oder wesentlichen Verbesserung eines Gebäudes. Der entscheidende Begriff ist die wesentliche Verbesserung: Die Wohnung muss nach der Maßnahme in ihrem Gebrauchswert deutlich über den ursprünglichen Zustand hinausgehen.
Die steuerliche Konsequenz ist gravierend: Herstellungskosten dürfen nicht sofort abgezogen werden, sondern müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden:
- Gebäude Baujahr nach 1924: AfA 2 % p.a. über 50 Jahre (steuerliche Nutzungsdauer 50 Jahre)
- Gebäude Baujahr vor 1925: AfA 2,5 % p.a. über 40 Jahre
- Neubau ab 2023: AfA 3 % p.a. über 33 Jahre (§ 7 Abs. 4 EStG n.F.)
Mehr zur AfA-Berechnung finden Sie in unserem Artikel AfA bei Vermietung berechnen.
BMF Schreiben 26.01.2026: Was hat sich geändert?
Das Bundesministerium der Finanzen hat mit Schreiben vom 26. Januar 2026 (IV C 3 - S 2211/22/10006) die Abgrenzungsregeln zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Gebäuden umfassend aktualisiert. Die wichtigsten Neuerungen:
Einbauküche — Klarstellung
Das BMF bestätigt die bisherige BFH-Rechtsprechung: Eine neue Einbauküche ist grundsätzlich als selbstständiges Wirtschaftsgut zu behandeln und separat abzuschreiben. Nur wenn die Küche untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist, gelten andere Regeln.
Neue Beispielkataloge
Das Schreiben enthält erweiterte Beispielkataloge für Grenzfälle, insbesondere bei energetischen Sanierungen (Wärmedämmung, Photovoltaik auf dem Dach) und bei der Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Badsanierungen.
Vereinfachungsregelung
Für Aufwendungen bis 4.000 € netto pro Maßnahme gilt eine Vereinfachungsregelung: Diese können ohne weitere Prüfung als Erhaltungsaufwand behandelt werden, sofern keine Erweiterung der Nutzfläche vorliegt.
Energetische Maßnahmen
Energetische Sanierungen (z.B. Wärmedämmung der Außenwände) werden im Regelfall als Erhaltungsaufwand eingestuft, sofern sie nicht gleichzeitig mit anderen Maßnahmen die 3-Gewerke-Schwelle überschreiten.
Die 3-Gewerke-Regel
Die 3-Gewerke-Regel ist das wichtigste Abgrenzungskriterium für umfangreiche Sanierungen. Sie besagt: Werden mindestens drei der vier zentralen Bereiche eines Gebäudes gleichzeitig auf einen zeitgemäß höheren Standard gebracht, liegt eine wesentliche Verbesserung vor — und damit Herstellungskosten.
Die vier zentralen Bereiche (3-Gewerke-Regel, BFH/BMF):
Heizung
Zentralheizung, Wärmepumpe, Fußbodenheizung
Sanitär / Bäder
Badezimmer, WC, Wasserinstallation
Fenster
Außenfenster, Balkontüren, Dachfenster
Elektrik
Elektroinstallation, Sicherungskasten
Strategische Konsequenz: Planen Sie umfangreiche Sanierungen bewusst über mehrere Steuerjahre. Sanieren Sie das Bad in Jahr 1, die Heizung in Jahr 2 und die Fenster in Jahr 3 — so bleibt jede Maßnahme Erhaltungsaufwand und ist sofort vollständig absetzbar.
Rechenbeispiel: Der Kostenunterschied, Stuttgart, 70 m²
Szenario: Badsanierung (Fliesen, Sanitär, Armaturen) für 18.000 €. Grenzsteuersatz des Investors: 42 %.
| Szenario | Steuerersparnis Jahr 1 | Steuerersparnis p.a. ab Jahr 2 |
|---|---|---|
| Als Erhaltungsaufwand | 7.560 € | 0 € (vollständig abgezogen) |
| Als Herstellungskosten (AfA 2 %) | 360 € | 360 €/Jahr × 49 weitere Jahre |
| Liquiditätsvorteil Erhaltungsaufwand | + 7.200 € | im ersten Jahr |
Berechnung: Erhaltungsaufwand: 18.000 € × 42 % = 7.560 € Steuerersparnis im Jahr der Zahlung. Herstellungskosten: 18.000 € × 2 % = 360 € AfA-Basis × 42 % = 151 € — vereinfacht: 360 € p.a. über 50 Jahre.
Grenzsteuersatz 42 % angenommen; tatsächliche Steuerersparnis abhängig von individuellem Steuersatz und Gesamteinkommen. Vereinfachte Darstellung ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Was gilt bei Leerstand?
Erhaltungsaufwand, der während eines Leerstands vor der Neuvermietung anfällt, bleibt steuerlich Erhaltungsaufwand — vorausgesetzt, die Vermietungsabsicht ist nachweisbar. Das Finanzamt akzeptiert Renovierungen vor Neuvermietung als vorweggenommene Werbungskosten, wenn die Wohnung anschließend tatsächlich vermietet wird.
Steuerliche Konsequenzen im Überblick
Die folgende Tabelle zeigt, wie die drei Klassifizierungen steuerlich behandelt werden und wo sie in der Anlage V einzutragen sind:
| Klassifizierung | Abzugsfähigkeit | Zeitraum | Anlage V |
|---|---|---|---|
| Erhaltungsaufwand (sofort) | 100 % | Jahr der Zahlung | Zeile 51 |
| Erhaltungsaufwand (verteilt §82b) | 100 % | 2–5 Jahre gleichmäßig | Zeile 51 |
| Herstellungskosten | 2 % p.a. | 40–50 Jahre | Zeile 43 |
Wenn Ihre Maßnahme als Herstellungskosten eingestuft wird, lesen Sie unseren Artikel zur AfA-Berechnung bei Vermietung für die korrekte Abschreibung. Wenn es Erhaltungsaufwand ist und Sie eine große Summe auf mehrere Jahre verteilen möchten, erklärt unser Artikel zum §82b EStDV wann sich das lohnt. Für den sofortigen Abzug lesen Sie Steuererstattung durch Renovierung.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand erhält den bisherigen Zustand und ist im Jahr der Zahlung vollständig absetzbar. Herstellungskosten entstehen bei wesentlicher Verbesserung und müssen über 40–50 Jahre abgeschrieben werden (AfA 2 % p.a.).
Wann wird eine Renovierung zur wesentlichen Verbesserung?
Wenn mindestens drei der vier zentralen Bereiche (Heizung, Sanitär/Bäder, Fenster, Elektrik) gleichzeitig auf einen zeitgemäß höheren Standard gebracht werden — die sogenannte 3-Gewerke-Regel.
Was hat das BMF Schreiben 26.01.2026 an der Abgrenzung geändert?
Das BMF Schreiben (IV C 3 - S 2211/22/10006) hat neue Beispielkataloge für Grenzfälle eingeführt, die Behandlung der Einbauküche klargestellt und eine Vereinfachungsregelung für Kleinstbeträge bis 4.000 € netto eingeführt.
Wie vermeide ich die 3-Gewerke-Falle?
Verteilen Sie umfangreiche Sanierungen auf mehrere Steuerjahre. Sanieren Sie nicht gleichzeitig Heizung, Bad und Fenster. Lassen Sie die Planung vorab durch einen Steuerberater prüfen.
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