Erhaltungsaufwand nach §82b EStDV verteilen: Berechnung, Wann es sich lohnt, Fallstricke
§82b EStDV erlaubt Vermietern, größere Erhaltungsaufwendungen auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig zu verteilen statt sie sofort vollständig abzuziehen. Das ist optional — der sofortige Abzug ist der Standard und in den meisten Fällen vorteilhafter. Wann die Verteilung dennoch sinnvoll ist, erklärt dieser Artikel.
30. März 2026 · 6 min Lesezeit
Keine Steuerberatung im Sinne des StBerG. Alle Angaben sind Orientierungswerte — für verbindliche Einschätzungen konsultieren Sie einen zugelassenen Steuerberater.
Was ist §82b EStDV?
§82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) erlaubt Vermietern, größere Erhaltungsaufwendungen an Gebäuden auf einen Zeitraum von 2 bis 5 Jahren gleichmäßig zu verteilen. Statt den gesamten Betrag im Jahr der Zahlung abzuziehen, wird er in gleichen Jahresbeträgen über den gewählten Zeitraum verteilt.
Dieser Artikel ist Teil unseres Steuern bei Vermietung: Leitfaden für Kapitalanleger. Dort finden Sie den vollständigen Überblick über alle steuerlichen Stellschrauben bei vermieteten Immobilien.
Wichtig: Das ist OPTIONAL
Der sofortige Abzug im Jahr der Zahlung ist der Standard und in den meisten Fällen vorteilhafter. §82b ist ein Wahlrecht — Sie müssen es aktiv in der Steuererklärung beantragen.
Für wen gilt §82b EStDV?
§82b EStDV gilt nicht für alle Vermieter. Die Voraussetzungen:
- Nur für natürliche Personen — nicht für GmbH, nicht für GbR mit juristischen Personen als Gesellschafter.
- Nur für Erhaltungsaufwand — NICHT für Herstellungskosten. Die Klassifizierung muss vorab geprüft werden.
- Gilt für alle vermieteten Gebäude und Gebäudeteile (Wohnungen, Gewerberäume).
- Keine Mindestbetragsschwelle — auch kleinere Beträge können verteilt werden.
Zur Klassifizierung als Erhaltungsaufwand (Voraussetzung für §82b) lesen Sie unseren Artikel Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? Die Klassifizierung nach BMF Schreiben 2026.
Wann lohnt sich die Verteilung? — Der Entscheidungsbaum
Sofortiger Abzug ist BESSER wenn:
- Hohe Steuerlast in diesem Jahr (Gewinn aus Verkauf, außerordentliche Einkünfte)
- Kein Anlass zu erwarten, dass Steuersatz in Folgejahren steigt
- Liquidität wird benötigt (Steuererstattung sofort verwenden)
- Steuersatz ist bereits am Maximum (42 % + Soli)
Verteilung ist BESSER wenn:
- In Folgejahren deutlich höheres Einkommen erwartet (z.B. Renteneintritt)
- Steuersatz wird in Folgejahren steigen, mehr Ersparnis pro Euro
- Aktuell sehr niedriges Einkommen, sofortiger Abzug "verpufft" teils
- Verlustverrechnungsbeschränkungen machen Sofortabzug weniger wertvoll
Rechenbeispiel: Sofort vs. verteilt — Dachreparatur 20.000 €
Szenario A: Sofortiger Abzug (Steuersatz konstant 42 %)
Abzug Jahr 1
20.000 €
Steuerersparnis Jahr 1
8.400 €
Gesamtersparnis
8.400 €
Szenario B: Verteilung auf 5 Jahre (Steuersatz konstant 42 %)
| Jahr | Abzug | Ersparnis |
|---|---|---|
| Jahr 1 | 4.000 € | 1.680 € |
| Jahr 2 | 4.000 € | 1.680 € |
| Jahr 3 | 4.000 € | 1.680 € |
| Jahr 4 | 4.000 € | 1.680 € |
| Jahr 5 | 4.000 € | 1.680 € |
| Gesamt | 20.000 € | 8.400 € |
Ergebnis: Gleiche Gesamtersparnis (8.400 €), aber kein Liquiditätsvorteil im ersten Jahr.
Szenario C: Steuersatz steigt (Jahr 1: 30 %, Jahre 2–5: 45 %)
| Jahr | Abzug | Steuersatz | Ersparnis |
|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 4.000 € | 30 % | 1.200 € |
| Jahr 2 | 4.000 € | 45 % | 1.800 € |
| Jahr 3 | 4.000 € | 45 % | 1.800 € |
| Jahr 4 | 4.000 € | 45 % | 1.800 € |
| Jahr 5 | 4.000 € | 45 % | 1.800 € |
| Gesamt | 20.000 € | — | 8.400 € |
Sofortabzug in Jahr 1 (30 %): 6.000 € Ersparnis. Verteilung: 8.400 € Ersparnis. Vorteil Verteilung: 2.400 €
Schematische Darstellung; Günstigerprüfung durch Steuerberater empfohlen. Steuersätze vereinfacht; tatsächliche Ersparnis abhängig von Gesamteinkommen und Progressionsverlauf.
Technische Voraussetzungen & Antragstellung
Die Verteilung nach §82b EStDV ist unkompliziert zu beantragen:
Antrag in der Steuererklärung
Die Verteilung wird in der Steuererklärung beantragt: Anlage V, Zeile 51 mit Erläuterung des Verteilungszeitraums. Kein separater Antrag beim Finanzamt notwendig.
Beginn der Verteilung
Die Verteilung beginnt im Jahr der Zahlung — nicht rückwirkend. Wer im Jahr 2026 zahlt und verteilen möchte, muss dies in der Steuererklärung 2026 beantragen.
Wahl des Verteilungszeitraums
Sie wählen frei zwischen 2 und 5 Jahren. Der Betrag wird gleichmäßig aufgeteilt (z.B. 20.000 € über 4 Jahre = 5.000 €/Jahr).
Verkauf der Immobilie
Beim Verkauf der Immobilie wird der noch nicht abgezogene Restbetrag im Verkaufsjahr vollständig als Werbungskosten abgezogen. Die Verteilung endet automatisch.
Tod des Vermieters
Beim Tod des Vermieters geht das Wahlrecht auf die Erben über. Der Restbetrag kann weiter verteilt oder im Todesjahr vollständig abgezogen werden.
Verhältnis zu anderen Abzugsoptionen
§82b EStDV ist eine von drei Möglichkeiten, Erhaltungsaufwand steuerlich zu behandeln:
§82b Verteilung
Gleichmäßig auf 2–5 Jahre. Optional. Sinnvoll bei steigendem Steuersatz.
Herstellungskosten (AfA)
2 % p.a. über 40–50 Jahre. Nur wenn Klassifizierung als HK.
→ KlassifizierungHäufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen sofortigem Abzug und §82b-Verteilung?
Beim Sofortabzug wird der gesamte Erhaltungsaufwand im Jahr der Zahlung abgezogen. Bei §82b wird er gleichmäßig auf 2–5 Jahre verteilt. Bei konstantem Steuersatz ist das Ergebnis identisch — der Sofortabzug hat den Liquiditätsvorteil.
Wann lohnt sich die Verteilung des Erhaltungsaufwands?
Die Verteilung lohnt sich, wenn in den Folgejahren ein deutlich höheres Einkommen erwartet wird (z.B. Renteneintritt) oder wenn das aktuelle Einkommen so niedrig ist, dass der sofortige Abzug teilweise "verpufft".
Was passiert mit dem verteilten Erhaltungsaufwand beim Verkauf der Immobilie?
Beim Verkauf wird der noch nicht abgezogene Restbetrag im Verkaufsjahr vollständig als Werbungskosten abgezogen. Die Verteilung endet automatisch mit dem Verkauf.
Renovierungskosten für Ihre Wohnung berechnen lassen
Planen Sie eine größere Reparatur oder Renovierung? RenoKlar analysiert Ihre Wohnung und erstellt eine detaillierte Kostenschätzung — als Grundlage für Ihre Entscheidung zwischen Sofortabzug und §82b-Verteilung.