Steuern bei Vermietung 2026: Der komplette Leitfaden für Immobilieninvestoren
Für private Kapitalanleger mit einer oder mehreren Mietwohnungen als Renditeobjekte. Renovation ist die wichtigste Steuerstellschraube — wer sie richtig einsetzt, reduziert die Steuerlast im Jahr der Zahlung um Tausende Euro. Das BMF Schreiben vom 26. Januar 2026 hat die Abgrenzungsregeln aktualisiert.
30. März 2026 · 15 min Lesezeit
Keine Steuerberatung im Sinne des StBerG. Alle Angaben sind Orientierungswerte — für verbindliche Einschätzungen konsultieren Sie einen zugelassenen Steuerberater.
Das Wichtigste in Kürze
Erhaltungsaufwand
100 % sofort absetzbar
im Jahr der Zahlung
Herstellungskosten
2 % p.a. AfA
über 40–50 Jahre
15%-Grenze
3 Jahre nach Kauf
§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
BMF Schreiben
26.01.2026
neue Abgrenzungsregeln
Warum Renovation die wichtigste Steuerstellschraube ist
Für private Kapitalanleger mit vermieteten Immobilien ist die Steuererklärung kein bürokratisches Pflichtprogramm — sie ist ein aktives Renditeinstrument. Während Zinsen und AfA weitgehend fix sind, bietet die Renovierung den größten Gestaltungsspielraum: Eine Badsanierung für 18.000 € kann im Jahr der Zahlung 7.560 € Steuerersparnis generieren (bei 42 % Grenzsteuersatz) — oder über 50 Jahre verteilt nur 360 € pro Jahr, wenn sie falsch klassifiziert wird.
Das Bundesfinanzministerium hat mit Schreiben vom 26. Januar 2026 (IV C 3 - S 2211/22/10006) die Abgrenzungsregeln zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten aktualisiert. Wer nach alten Faustregeln klassifiziert, riskiert Nachzahlungen. Dieser Leitfaden erklärt alle relevanten Instrumente für Kapitalanleger im Stuttgart–Frankfurt-Korridor.
Für Vermieter, die ihre Wohnung modernisieren und gleichzeitig eine Mieterhöhung nach §559 BGB anstreben, empfehlen wir zusätzlich unseren Artikel zu Modernisierungskosten und Mieterhöhung.
Die Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) für Vermieter
Private Vermieter ermitteln ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) nach dem Zufluss-Abfluss-Prinzip: Einnahmen werden im Jahr des Zuflusses versteuert, Ausgaben im Jahr der Zahlung abgezogen. Es gibt keine Bilanzierungspflicht — die Anlage V der Einkommensteuererklärung genügt.
Einnahmen (Anlage V, Zeilen 7–21):
- Kaltmiete: vollständig steuerpflichtig im Jahr des Zuflusses
- Umgelegte Nebenkosten: steuerpflichtig, aber durch Betriebskosten wieder ausgeglichen
- Kaution: erst steuerpflichtig, wenn sie nicht zurückgezahlt wird (z.B. bei Verrechnung)
- Mietausfallentschädigungen und Abstandszahlungen: steuerpflichtig
Ausgaben-Kategorien im Überblick (Anlage V, Zeilen 33–56):
| Kategorie | Steuerlich | Mehr dazu |
|---|---|---|
| AfA (Gebäudeabschreibung) | 2–3 % p.a. des Gebäudeanteils | → AfA berechnen |
| Erhaltungsaufwand (sofort) | 100 % im Jahr der Zahlung | → Steuererstattung |
| Erhaltungsaufwand (verteilt §82b) | Auf 2–5 Jahre gleichmäßig | → §82b EStDV |
| Herstellungskosten | AfA über 40–50 Jahre | → Abgrenzung |
| Sonstige Werbungskosten | 100 % absetzbar | → Vollständige Liste |
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Die entscheidende Weiche
Die Klassifizierung einer Renovierungsmaßnahme als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten ist die folgenreichste steuerliche Entscheidung für Vermieter. Das BMF Schreiben vom 26. Januar 2026 hat die Abgrenzungsregeln aktualisiert und neue Beispielkataloge eingeführt.
Erhaltungsaufwand ✓
Erhält oder verbessert den bisherigen Zustand. Sofort 100 % absetzbar im Jahr der Zahlung. Beispiele: Badsanierung, Fensteraustausch (gleichwertig), Bodenbelag erneuern.
Herstellungskosten ✗
Wesentliche Verbesserung oder Erweiterung. AfA über 40–50 Jahre (2 % p.a.). Beispiele: Dachausbau, erstmalige Zentralheizung, 3-Gewerke-Sanierung.
Die vollständige Analyse mit 3-Gewerke-Regel, BMF-Beispielkatalog und Rechenbeispiel finden Sie in unserem Artikel Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? Die Klassifizierung nach BMF Schreiben 2026.
Die 15%-Grenze: Das größte Risiko nach dem Kauf
Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises in Renovierungen investiert, verliert das Recht auf sofortigen Steuerabzug — rückwirkend für alle Maßnahmen der drei Jahre. Diese Regelung nach §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist die häufigste und teuerste Steuerfalle beim Immobilienkauf.
Die vollständige Analyse mit Berechnungsschritten und Vermeidungsstrategien finden Sie in unserem Artikel Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die 15%-Grenze nach §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
AfA: Wie Vermieter Gebäudekosten über Jahrzehnte abschreiben
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach §7 Abs. 4 EStG erlaubt Vermietern, den Gebäudeanteil des Kaufpreises jährlich als Werbungskosten abzuziehen. Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil (Kaufpreis minus Grundstückswert).
2,0 %
Baujahr nach 1924
50 Jahre Nutzungsdauer
2,5 %
Baujahr vor 1925
40 Jahre Nutzungsdauer
3,0 %
Neubau ab 2023
33 Jahre Nutzungsdauer
Wichtig: Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibungsfähig. In Städten wie Stuttgart oder Frankfurt kann der Grundstücksanteil 30–40 % des Kaufpreises ausmachen — die AfA-Basis ist entsprechend niedriger. Die vollständige Berechnung mit Splittung Grund/Gebäude und Restnutzungsdauer-Gutachten erklärt unser Artikel AfA bei Vermietung berechnen.
Hinweis Neubau: Für vermietete Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 kann alternativ eine degressive AfA von bis zu 5 % im ersten Jahr gewählt werden (Wachstumschancengesetz, §7 Abs. 5a EStG). Die degressive AfA gilt nur für Neubauten im Jahr der Fertigstellung oder des Ersterwerbs — nicht für Bestandsimmobilien. Steuerberater einbeziehen.
Werbungskosten: Was sonst noch absetzbar ist
Neben AfA und Erhaltungsaufwand gibt es eine Reihe weiterer Werbungskosten, die Vermieter vollständig absetzen können:
- Darlehenszinsen (Hypothekenzinsen) — sofort 100 % absetzbar, solange das Darlehen der Finanzierung der Mietimmobilie dient
- Hausverwaltungsgebühren — vollständig absetzbar
- Grundsteuer — vollständig absetzbar (auch wenn auf Mieter umgelegt)
- Gebäudeversicherung — vollständig absetzbar
- Fahrtkosten zur Immobilie — 0,30 €/km je gefahrenem Kilometer
- Steuerberatungskosten (anteilig für Vermietungseinkünfte)
Die vollständige Liste mit allen absetzbaren Positionen, häufigen Fehlern und Anlage-V-Zeilennummern finden Sie in unserem Artikel Werbungskosten bei Vermietung: Die vollständige Liste 2026.
§82b EStDV: Große Reparaturen auf 2–5 Jahre verteilen
§82b EStDV erlaubt Vermietern, größere Erhaltungsaufwendungen auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig zu verteilen statt sie sofort vollständig abzuziehen. Das ist optional — der sofortige Abzug ist der Standard und in den meisten Fällen vorteilhafter.
Die Verteilung lohnt sich, wenn in den Folgejahren ein deutlich höheres Einkommen erwartet wird (z.B. Renteneintritt in 3 Jahren mit höherem Steuersatz) oder wenn das aktuelle Einkommen so niedrig ist, dass der sofortige Abzug teilweise "verpufft". Die vollständige Analyse mit Entscheidungsbaum und Rechenbeispiel finden Sie in unserem Artikel Erhaltungsaufwand nach §82b EStDV verteilen.
Rechenbeispiel: Steuerlast vor und nach Renovierung — Stuttgart, 70 m²
Kaufpreis: 280.000 € (Gebäudeanteil 180.000 €). Mieteinnahmen: 12.000 €/Jahr. Badsanierung: 12.000 € (Erhaltungsaufwand). Grenzsteuersatz: 42 %.
| Position | Ohne Renovierung | Mit Renovierung | Differenz |
|---|---|---|---|
| Mieteinnahmen | 12.000 € | 12.000 € | — |
| AfA (180.000 € × 2 %) | −3.600 € | −3.600 € | — |
| Erhaltungsaufwand (Badsanierung) | 0 € | −12.000 € | −12.000 € |
| Zu versteuerndes Einkommen | 8.400 € | −3.600 € | −12.000 € |
| Steuer (42 %) | 3.528 € | 0 € (Verlust) | −3.528 € |
| Steuerersparnis durch Renovierung | — | 5.040 € | +5.040 € |
Netto-Renovierungskosten: 12.000 € − 5.040 € Steuerersparnis = 6.960 € effektive Kosten. Der Verlust aus Vermietung (−3.600 €) kann mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden.
Annahme: Erhaltungsaufwand korrekt klassifiziert; keine anschaffungsnahen Herstellungskosten. Grenzsteuersatz 42 % angenommen; vereinfachte Darstellung ohne Solidaritätszuschlag.
Marktübersicht: Rendite nach Steuern Stuttgart–Frankfurt
Die folgende Tabelle zeigt Bruttorendite, AfA-Steuerersparnis und Nettorendite nach Steuern für typische 70-m²-Wohnungen im Stuttgart–Frankfurt-Korridor. AfA-Ersparnis berechnet auf Basis 2 % AfA, 70 % Gebäudeanteil, 42 % Grenzsteuersatz.
| Stadt | Ø Kaufpreis | Bruttorendite | AfA-Ersparnis p.a. | Nettorendite |
|---|---|---|---|---|
| Stuttgart | 280.000 € | 4,3 % | 1.512 € | 3,1 % |
| Frankfurt am Main | 320.000 € | 4,1 % | 1.728 € | 3,0 % |
| Heidelberg | 260.000 € | 4,5 % | 1.404 € | 3,3 % |
| Mannheim | 210.000 € | 5,2 % | 1.134 € | 4,0 % |
| Karlsruhe | 230.000 € | 4,9 % | 1.242 € | 3,7 % |
| Wiesbaden | 270.000 € | 4,4 % | 1.458 € | 3,2 % |
| Darmstadt | 240.000 € | 4,7 % | 1.296 € | 3,5 % |
Schematische Darstellung; Kaufpreise und Renditen sind Richtwerte für 70-m²-Wohnungen (Stand Q1 2026). Tatsächliche Renditen abhängig von Lage, Zustand und individuellem Steuersatz.
Häufige Fragen
Was darf ich als Vermieter von der Steuer absetzen?
Als Vermieter können Sie alle Werbungskosten absetzen: Darlehenszinsen, AfA, Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Renovierungen), Hausverwaltungsgebühren, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Fahrtkosten und Steuerberatungskosten.
Wie hoch ist die AfA für ein Mietobjekt?
Die lineare AfA beträgt 2 % p.a. (Baujahr nach 1924), 2,5 % p.a. (vor 1925) oder 3 % p.a. (Neubau ab 2023). Neubauten mit Baubeginn nach 30.09.2023 können alternativ degressiv mit bis zu 5 % im ersten Jahr abschreiben (§7 Abs. 5a EStG). Steuerberater einbeziehen.
Wann ist eine Renovierung sofort absetzbar?
Wenn sie den bisherigen Zustand erhält oder auf zeitgemäßen Standard bringt, ohne die Wohnung wesentlich zu verbessern. Nicht mehr als zwei der vier zentralen Bereiche (Heizung, Sanitär, Fenster, Elektrik) dürfen gleichzeitig saniert werden.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand ist sofort vollständig absetzbar. Herstellungskosten entstehen bei wesentlicher Verbesserung und müssen über 40–50 Jahre abgeschrieben werden (AfA 2 % p.a.).
Was hat das BMF Schreiben vom 26.01.2026 geändert?
Das BMF Schreiben (IV C 3 - S 2211/22/10006) hat neue Beispielkataloge für Grenzfälle eingeführt, die Behandlung der Einbauküche klargestellt und eine Vereinfachungsregelung für Kleinstbeträge bis 4.000 € netto eingeführt.
Verlustverrechnung bei Vermietung
Übersteigen die Werbungskosten (AfA + Erhaltungsaufwand + Zinsen) die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust kann mit anderen positiven Einkünften (z.B. Arbeitslohn) verrechnet werden und reduziert so die Gesamtsteuerlast. Nicht verrechnete Verluste werden ins nächste Jahr vorgetragen (§10d EStG).
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