Werbungskosten bei Vermietung 2026: Was Vermieter alles absetzen dürfen
Als Vermieter dürfen Sie alle Ausgaben absetzen, die durch die Erzielung von Mieteinnahmen entstehen (§ 9 EStG). Die vollständige Liste umfasst weit mehr als nur Zinsen und Reparaturen — von Fahrtkosten bis Steuerberatung. Alle absetzbaren Positionen mit Anlage-V-Zeilennummern.
30. März 2026 · 7 min Lesezeit
Keine Steuerberatung im Sinne des StBerG. Alle Angaben sind Orientierungswerte — für verbindliche Einschätzungen konsultieren Sie einen zugelassenen Steuerberater.
Was sind Werbungskosten bei Vermietung?
Werbungskosten sind nach §9 EStG alle Aufwendungen, die zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen dienen. Bei Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) bedeutet das: Alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen stehen, sind absetzbar.
Dieser Artikel ist Teil unseres Steuern bei Vermietung: Leitfaden für Kapitalanleger. Dort finden Sie den vollständigen Überblick über alle steuerlichen Stellschrauben bei vermieteten Immobilien.
Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden kann — ein wichtiger Hebel für Kapitalanleger mit hohem Arbeitseinkommen.
Die vollständige Liste der absetzbaren Werbungskosten
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Keine Steuerberatung im Sinne des StBerG. Alle Angaben sind Orientierungswerte — für verbindliche Einschätzungen konsultieren Sie einen zugelassenen Steuerberater.
A. Finanzierungskosten
| Position | Absetzbar | Hinweis | Anlage V |
|---|---|---|---|
| Darlehenszinsen (Hypothekenzinsen) | 100 % sofort | Solange Darlehen der Mietimmobilie dient | Zeile 46 |
| Disagio / Bearbeitungsgebühren | 100 % sofort | Im Jahr der Zahlung oder verteilt | Zeile 46 |
| Bereitstellungszinsen | 100 % sofort | Zinsen vor Auszahlung des Darlehens | Zeile 46 |
B. Renovierung & Instandhaltung
| Position | Absetzbar | Hinweis | Anlage V |
|---|---|---|---|
| Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Renovierungen) | 100 % sofort | Klassifizierung prüfen — nicht Herstellungskosten | Zeile 51 |
| Erhaltungsaufwand verteilt (§82b EStDV) | 100 % über 2–5 Jahre | Optional — sofortiger Abzug ist Standard | Zeile 51 |
| Handwerkerkosten (Instandhaltung) | 100 % sofort | Wenn Erhaltungsaufwand klassifiziert | Zeile 51 |
C. Verwaltungskosten
| Position | Absetzbar | Hinweis | Anlage V |
|---|---|---|---|
| Hausverwaltungsgebühren | 100 % sofort | Vollständig absetzbar | Zeile 56 |
| Buchführung / Steuerberatungskosten | 100 % (anteilig) | Anteil für Vermietungseinkünfte | Zeile 56 |
| Rechtsanwaltskosten (Mietrecht) | 100 % sofort | Für mietrechtliche Streitigkeiten | Zeile 56 |
| Wohnungsanzeigen (Inserat, Makler Mietersuche) | 100 % sofort | Kosten für Mietersuche | Zeile 56 |
D. Gebäudekosten
| Position | Absetzbar | Hinweis | Anlage V |
|---|---|---|---|
| AfA (Gebäudeabschreibung) | 2–3 % p.a. | Auf Gebäudeanteil des Kaufpreises | Zeile 43 |
| Grundsteuer | 100 % sofort | Auch wenn auf Mieter umgelegt | Zeile 56 |
| Gebäudeversicherung | 100 % sofort | Wohngebäude-, Haftpflichtversicherung | Zeile 56 |
| Fahrtkosten zur Immobilie | 0,30 €/km | Je gefahrenem Kilometer (Hin- und Rückfahrt); Steuerberater bei häufigen Fahrten einbeziehen | Zeile 56 |
E. Nebenkosten (soweit nicht auf Mieter umgelegt)
| Position | Absetzbar | Hinweis | Anlage V |
|---|---|---|---|
| Wasser/Abwasser (nicht umgelegt) | 100 % sofort | Nur soweit nicht auf Mieter umgelegt | Zeile 56 |
| Müllabfuhr (nicht umgelegt) | 100 % sofort | Nur soweit nicht auf Mieter umgelegt | Zeile 56 |
| Schornsteinfeger | 100 % sofort | Soweit nicht auf Mieter umgelegt | Zeile 56 |
| Hausmeisterkosten | 100 % sofort | Soweit nicht auf Mieter umgelegt | Zeile 56 |
Was ist NICHT absetzbar?
Häufige Fehler: Diese Positionen sind keine Werbungskosten:
| Position | Warum nicht? |
|---|---|
| Maklerkosten beim Kauf | Anschaffungsnebenkosten, erhöhen AfA-Basis |
| Notarkosten (Kaufvertrag) | Anschaffungsnebenkosten, erhöhen AfA-Basis |
| Grunderwerbsteuer | Anschaffungsnebenkosten, erhöhen AfA-Basis |
| Kosten für selbstgenutzte Anteile | Keine Werbungskosten bei Eigennutzung |
| Kosten bei Leerstand ohne Vermietungsabsicht | Kein Zusammenhang mit Einkunftserzielung |
Rechenbeispiel: Steuerersparnis durch Werbungskosten — Frankfurt, 70 m²
| Position | Betrag p.a. |
|---|---|
| Mieteinnahmen (Kaltmiete) | 14.400 € |
| Darlehenszinsen | − 6.000 € |
| AfA (Gebäudeanteil 160.000 € × 2 %) | − 3.200 € |
| Hausverwaltung | − 1.200 € |
| Gebäudeversicherung | − 400 € |
| Instandhaltung / Erhaltungsaufwand | − 1.500 € |
| Fahrtkosten (0,30 €/km) | − 200 € |
| Gesamt Werbungskosten | 12.500 € |
| Zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung | 1.900 € |
Steuer ohne Werbungskosten
6.048 €
14.400 € × 42 %
Steuer mit Werbungskosten
798 €
1.900 € × 42 %
Vereinfachtes Beispiel; AfA-Anteil, Zinsen und Instandhaltung variieren stark. Grenzsteuersatz 42 % angenommen. Vereinfachte Darstellung ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Anlage V: Wo werden Werbungskosten eingetragen?
Werbungskosten werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung in den Zeilen 33–56 eingetragen. Die wichtigsten Zeilen:
| Zeile | Bezeichnung | Beispiel |
|---|---|---|
| 43 | AfA (Gebäudeabschreibung) | 3.600 € |
| 46 | Schuldzinsen (Darlehenszinsen) | 6.000 € |
| 51 | Erhaltungsaufwand | 1.500 € |
| 56 | Sonstige Werbungskosten | 1.800 € |
Für die Steuererstattung durch Renovierungskosten lesen Sie unseren Artikel Steuererstattung durch Renovierung.
Häufige Fragen
Welche Kosten kann ich als Vermieter absetzen?
Alle Werbungskosten nach §9 EStG: Darlehenszinsen, AfA, Erhaltungsaufwand, Hausverwaltungsgebühren, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Fahrtkosten (0,30 €/km) und Steuerberatungskosten.
Kann ich den Kaufpreis der Immobilie absetzen?
Den Kaufpreis selbst nicht sofort. Der Gebäudeanteil wird über die AfA über 40–50 Jahre abgeschrieben (2 % p.a.). Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibungsfähig.
Sind Maklerkosten beim Kauf absetzbar?
Nein — Maklerkosten beim Kauf sind Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die AfA-Basis. Maklerkosten für die Mietersuche hingegen sind sofort absetzbar.
Was sind die häufigsten Fehler bei der Werbungskostenabrechnung?
1) Kaufnebenkosten als sofortige Werbungskosten ansetzen. 2) Kosten für selbstgenutzte Anteile absetzen. 3) Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren ohne Prüfung der 15%-Grenze ansetzen. 4) Fahrtkosten vergessen.
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