Schönheitsreparaturen als Vermieter: Was nach BGH-Rechtsprechung gilt und was sich 2026 ändert
Viele Vermieter glauben, ihre Mietvertragsklausel überträgt die Renovierungspflicht auf den Mieter. Die Realität: Ein Großteil der Standardklauseln ist nach BGH-Rechtsprechung unwirksam — der Vermieter trägt dann die vollen Kosten. Was gilt, was nicht gilt und was die Mietrechtsreform 2026 daran ändert (und was nicht).
30. März 2026 · 8 min Lesezeit
Keine Rechtsdienstleistungen im Sinne des RDG. Alle Angaben sind Orientierungswerte — für verbindliche Einschätzungen konsultieren Sie einen zugelassenen Rechtsanwalt.
Dieser Artikel ist Teil unseres Leitfadens „Mietwohnung renovieren als Vermieter", der alle Aspekte von Kosten über Steuer bis Recht abdeckt. Hier konzentrieren wir uns auf die rechtliche Seite der Schönheitsreparaturen.
Das Wichtigste vorangestellt
Nach der BGH-Rechtsprechung sind viele Schönheitsreparaturklauseln unwirksam. Wenn die Klausel unwirksam ist, trägt der Vermieter die Kosten — unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Prüfen Sie Ihre Klausel anhand der Tabelle in Abschnitt 2.
Was sind Schönheitsreparaturen? (§ 535 BGB, Auslegung)
Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen, die den durch normalen Gebrauch entstandenen Verschleiß beseitigen. Dazu gehören:
Gehört dazu
- Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken
- Lackieren von Türen und Fenstern (innen)
- Pflege von Bodenbelägen (Versiegeln, Reinigen)
Gehört NICHT dazu
- Außenrenovierung (Fassade, Fenster außen)
- Strukturschäden, Risse in Wänden
- Schimmelbeseitigung
- Reparatur von Heizung, Sanitär, Elektrik
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Keine Rechtsdienstleistungen im Sinne des RDG. Unverbindliche Vorlage — für verbindliche Einschätzungen konsultieren Sie einen zugelassenen Rechtsanwalt.
Die BGH-Rechtsprechung: Wann sind Klauseln unwirksam?
Der BGH hat in einer Reihe von Urteilen klargestellt, welche Klauseln nach § 307 BGB (AGB-Recht) unwirksam sind. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick:
| Klauseltyp | Wirksam? |
|---|---|
| Flexible Fristen ("wenn nötig", "bei Bedarf") | Wirksam |
| Starre Fristen (3/5/7 Jahre) | Unwirksam |
| Endrenovierung ohne Rücksicht auf Abnutzung | Unwirksam |
| Quotenabgeltungsklausel | Unwirksam |
| Farbvorgaben bei unrenoviert übergebener Wohnung | Unwirksam |
| Zustandsklausel bei renoviert übergebener Wohnung | Wirksam |
Keine Rechtsberatung. Prüfen Sie Ihre konkrete Klausel mit einem Rechtsanwalt.
Das Leiturteil BGH VIII ZR 163/18 vom Juli 2020 fasst die aktuelle Rechtslage zusammen: Eine Schönheitsreparaturklausel ist nur wirksam, wenn die Wohnung bei Einzug renoviert übergeben wurde und die Klausel flexible (keine starren) Fristen enthält.
Mietrechtsreform 2026 und Schönheitsreparaturen
Der BMJ-Referentenentwurf vom 8. Februar 2026 hat in der Vermieterbranche für Aufmerksamkeit gesorgt. Zur Klarstellung:
Haus & Grund und andere Vermieterverbände haben im Rahmen der Reformdiskussion eine Klarstellung der Schönheitsreparaturen-Rechtslage gefordert — bislang ohne Ergebnis. Der politische Druck besteht, aber eine gesetzliche Änderung ist für 2026 nicht zu erwarten.
Empfehlung
Keine voreiligen Klauseländerungen vor Inkrafttreten einer Reform. Die aktuelle BGH-Rechtsprechung ist die maßgebliche Grundlage. Neue Mietverträge sollten auf starre Fristen verzichten und eine Zustandsklausel verwenden.
Was gilt heute: Wer zahlt was?
Die Entscheidung, wer zahlt, folgt einem klaren Entscheidungsbaum:
Wirksame SK-Klausel im Vertrag UND Mieter renoviert nicht
Unwirksame Klausel (starre Fristen, Quotenabgeltung etc.)
Kein Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen
Mieter-Schäden (über normale Abnutzung hinaus)
Strategische Empfehlung: Klauselgestaltung 2026
Für neue Mietverträge empfehlen sich folgende Grundsätze:
- Auf starre Fristen verzichten: Keine „3/5/7-Jahre-Klausel" — diese ist nach BGH VIII ZR 178/05 unwirksam.
- Zustandsklausel statt Fristen: „Bei Übergabe in frisch renoviertem Zustand" — wirksam nach BGH VIII ZR 163/18.
- Übergabeprotokoll als Basis: Dokumentiert den Zustand bei Einzug und schafft die Grundlage für Haftungsabgrenzung. Details im Leitfaden zum Übergabeprotokoll.
- Keine Quotenabgeltungsklausel: Seit BGH VII ZR 285/10 (2015) unwirksam — nicht mehr verwenden.
Keine Rechtsdienstleistungen im Sinne des RDG. Alle Angaben sind Orientierungswerte — für verbindliche Einschätzungen konsultieren Sie einen zugelassenen Rechtsanwalt.
Kosten wenn der Vermieter zahlen muss
Wenn die Klausel unwirksam ist und der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst tragen muss, sind das typische Kosten für eine 70-m²-Wohnung:
| Maßnahme | Kosten niedrig | Kosten hoch |
|---|---|---|
| Wände streichen (70 m² Wohnfläche) | 800 € | 2.000 € |
| Decken streichen | 300 € | 700 € |
| Türen lackieren (innen) | 300 € | 600 € |
| Fenster lackieren (innen) | 200 € | 500 € |
| Gesamt Schönheitsreparaturen | 1.600 € | 3.800 € |
Diese Kosten sind als Erhaltungsaufwand steuerlich sofort absetzbar. Bei 42 % Steuersatz und 2.500 € Kosten: 1.050 € Steuerersparnis. Vollständige Kostenübersicht im Pillar-Artikel zur Mietwohnungsrenovierung. Steuerliche Absetzbarkeit im Artikel zu Werbungskosten bei Vermietung.
Häufige Fragen
Wer muss die Schönheitsreparaturen zahlen?
Gesetzlich der Vermieter. Durch wirksame Vertragsklausel kann die Pflicht auf den Mieter übertragen werden. Viele Standardklauseln sind nach BGH unwirksam — dann trägt der Vermieter die Kosten.
Wann ist eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam?
Unwirksam sind: starre Fristenpläne (3/5/7 Jahre), Endrenovierungsklauseln ohne Rücksicht auf Abnutzung, Quotenabgeltungsklauseln (BGH 2015), Farbvorgaben bei unrenoviert übergebener Wohnung.
Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?
Streichen/Tapezieren von Wänden und Decken, Lackieren von Türen und Fenstern (innen), Pflege von Bodenbelägen. Nicht dazu: Außenrenovierung, Strukturschäden, Schimmel, Heizung, Sanitär.
Was ändert die Mietrechtsreform 2026 an den Schönheitsreparaturen?
Der BMJ-Referentenentwurf vom 8.2.2026 adressiert Schönheitsreparaturen nicht direkt. Die BGH-Rechtsprechung bleibt bis auf Weiteres maßgeblich.
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