Leerstand nach Mieterwechsel: Welche Renovierungen sind Pflicht – und was rechnet sich?
Der Moment zwischen zwei Mietern ist der wichtigste Entscheidungspunkt für Vermieter. Jede Woche Leerstand kostet bei 1.000 € Kaltmiete rund 250 € Mietausfall. Wer schnell und systematisch entscheidet — was Pflicht ist, was sich lohnt, was warten kann — verkürzt den Leerstand und maximiert die Rendite.
30. März 2026 · 9 min Lesezeit
Keine Rechtsdienstleistungen im Sinne des RDG und keine Steuerberatung im Sinne des StBerG. Alle Angaben sind Orientierungswerte — für verbindliche Einschätzungen konsultieren Sie einen zugelassenen Rechtsanwalt und/oder Steuerberater.
Dieser Artikel ist Teil unseres Leitfadens „Mietwohnung renovieren als Vermieter", der alle Aspekte von Kosten über Steuer bis Recht abdeckt. Hier konzentrieren wir uns auf den konkreten Entscheidungsprozess beim Mieterwechsel.
Leerstand ist teuer: Bei einer Kaltmiete von 1.000 €/Monat kostet jede Woche Leerstand rund 250 € Mietausfall. Drei Monate Leerstand bedeuten 3.000 € entgangene Einnahmen — Geld, das eine sorgfältige Renovierungsplanung direkt einspart.
Schritt 1: Das Übergabeprotokoll auswerten
Das Auszugsprotokoll ist die Grundlage aller weiteren Entscheidungen. Es dokumentiert, welche Schäden beim Auszug vorhanden waren — und damit, wer für welche Maßnahmen haftet. Ohne sorgfältiges Protokoll kann der Vermieter kaum Schäden gegenüber dem Vormieter geltend machen.
Normaler Verschleiß
Trägt der Vermieter: leichte Gebrauchsspuren an Böden, verblasste Wandfarbe, kleine Kratzer. Diese Kosten sind Erhaltungsaufwand und steuerlich sofort absetzbar.
Mieter-Schäden
Trägt der Mieter: tiefe Kratzer, Löcher in Wänden, Schimmel durch mangelndes Lüften, beschädigte Armaturen. Nur mit Protokoll nachweisbar.
Für das nächste Mietverhältnis empfiehlt sich ein detailliertes Einzugsprotokoll. Wie Sie ein rechtssicheres Protokoll erstellen, erklärt unser Leitfaden zum Übergabeprotokoll mit Checkliste.
Zur Frage, welche Schönheitsreparaturen der Mieter schuldet und welche Klauseln nach BGH-Rechtsprechung unwirksam sind, lesen Sie unseren Artikel zu Schönheitsreparaturen 2026.
Schritt 2: Zustandsbewertung — was muss, was kann warten?
Gehen Sie die Wohnung systematisch durch. Die folgende Tabelle gibt einen Entscheidungsrahmen für jeden Bereich:
| Bereich | Prüfpunkt | Einordnung |
|---|---|---|
| Wände | Starke Flecken, Tapetenschäden, Löcher | Pflicht (wenn wirksame SK-Klausel) |
| Boden | Tiefe Kratzer, Abnutzung über Normalverschleiß | Pflicht (wenn Mieter-Schaden) |
| Bad | Schimmel, defekte Armaturen, undichte Leitungen | Pflicht (Instandhaltung §535 BGB) |
| Küche | Zustand der Einbauküche (falls vorhanden) | Einzelfall — nur wenn vertraglich vereinbart |
| Fenster | Dichtungen, Riegel, Funktion | Pflicht wenn undicht oder defekt |
| Heizung | Funktionstest, Heizkörperventile | Pflicht vor Neuvermietung |
| Elektrik | Steckdosen, Lichtschalter, Sicherungen | Pflicht bei Defekten |
| Türen | Funktion, Schlösser, Schlüssel vollständig | Pflicht bei Defekten |
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Fotos hochladen → KI-Analyse startenWenn das Bad das Hauptproblem ist, lesen Sie unseren detaillierten Artikel zur Badsanierung für Vermieter mit vollständiger Kostenaufstellung.
Schritt 3: Wirtschaftlichkeitsrechnung
Nicht jede Renovierung, die möglich ist, ist auch wirtschaftlich sinnvoll. Die Entscheidung hängt von drei Faktoren ab: Leerstandskosten, Renovierungskosten und mögliche Mietsteigerung nach der Renovierung.
Faustregel für Vermieter
Renovierungskosten ≤ 12 Monatskaltmieten = wirtschaftlich rentabel. Bei 1.000 €/Mo Kaltmiete: Renovierungen bis 12.000 € sind in der Regel sinnvoll.
Rechenbeispiel: 70 m² Stuttgart, Mieterwechsel
Mietsteigerung setzt marktgerechte Referenzmiete voraus; Rechtsanwalt prüfen. Steuersatz individuell; Steuerberater konsultieren.
Wichtig: Die Steuerersparnis von 5.166 € fließt bereits im ersten Jahr zurück — das verbessert den Cashflow erheblich und macht die Renovierung deutlich attraktiver als die Bruttozahlen suggerieren.
Schritt 4: Planung und Reihenfolge der Handwerker
Die richtige Reihenfolge der Gewerke ist entscheidend für einen reibungslosen Ablauf und kurzen Leerstand. Falsche Reihenfolge bedeutet Nacharbeiten und verlängerten Leerstand.
Trockenbau / Maurer
Wände, Decken, Putzarbeiten — muss zuerst trocknen
Elektro
Leitungen, Steckdosen, Sicherungskasten — vor Wänden schließen
Sanitär / Heizung
Rohre, Armaturen, Heizkörper — vor Fliesen und Böden
Maler
Wände und Decken streichen — nach Trockenbau, vor Boden
Bodenbelag
Laminat, Vinyl, Parkett — als letztes Gewerk
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Unverbindliche Planungshilfe — keine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität. Die Verwendung liegt in der Verantwortung des Nutzers.
Steuerliche Einordnung
Renovierungskosten beim Mieterwechsel sind in der Regel Erhaltungsaufwand und damit im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten absetzbar. Das bedeutet: Das Finanzamt übernimmt bei 42 % Grenzsteuersatz fast die Hälfte der Kosten.
- Wände streichen, Böden erneuern, Bad sanieren = Erhaltungsaufwand, sofort absetzbar
- Erstmalige Einbauten (z.B. erstmals Fußbodenheizung) = Herstellungskosten, AfA über Nutzungsdauer
- Achtung bei Neukauf: Wer die Wohnung vor weniger als 3 Jahren gekauft hat, muss die 15-%-Grenze beachten. Mehr dazu im Artikel zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Eine vollständige Übersicht der steuerlichen Behandlung von Renovierungskosten finden Sie in unserem Steuer-Leitfaden für Vermieter.
Nach der Renovierung: Neuvermietung optimal gestalten
Eine frisch renovierte Wohnung rechtfertigt eine höhere Miete — aber nur im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für Modernisierungsmaßnahmen (z.B. barrierefreier Umbau, neue Heizung) kann zusätzlich eine Mieterhöhung nach § 559 BGB geltend gemacht werden.
Neue Miethöhe festlegen
Ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze (Mietspiegel). Nach Renovierung ist oft eine Anpassung an die aktuelle Marktmiete möglich.
Exposé aktualisieren
Neue Fotos nach der Renovierung anfertigen. Professionelle Fotos verkürzen die Vermarktungszeit erheblich.
Häufige Fragen
Was muss ich als Vermieter beim Mieterwechsel renovieren?
Pflicht sind Maßnahmen zur Instandhaltung der vertragsgemäßen Nutzbarkeit (§ 535 BGB): defekte Armaturen, undichte Fenster, Schimmel (wenn nicht vom Mieter verursacht), nicht funktionierende Heizung. Schönheitsreparaturen sind nur Pflicht bei wirksamer Vertragsklausel.
Wie lange dauert eine Standardrenovierung einer leeren Wohnung?
Eine typische Renovierung einer 70-m²-Wohnung dauert bei koordiniertem Handwerkereinsatz 2–3 Wochen. Vollsanierungen mit Bad- und Küchenerneuerung können 4–6 Wochen in Anspruch nehmen.
Wer zahlt für Renovierungen beim Mieterwechsel — Vermieter oder Mieter?
Normaler Verschleiß trägt der Vermieter. Schäden über normalen Verschleiß hinaus trägt der Mieter — vorausgesetzt, sie sind im Übergabeprotokoll dokumentiert. Schönheitsreparaturen trägt der Mieter nur bei wirksamer Vertragsklausel.
Wie berechne ich, ob sich eine Renovierung beim Mieterwechsel lohnt?
Faustregel: Renovierungskosten ≤ 12 Monatskaltmieten = rentabel. Dazu kommen Steuerersparnis (bis 42 %), mögliche Mietsteigerung und vermiedene Leerstandskosten.
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